物流仓储行业之高标仓篇：公募REITs试点启动，高标仓影响几何

公募REITs试点启动,提供资产盘活新路径。近期证监会、发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》。《通知》指出公募REITs将优先支持包括仓储物流等补短板行业,并列示试点区域的范围和优质项目的标准,标志着境内REITs正式拉开序幕。与市场上主要的固定资产证券化产品相比,公募REITs在投资者类别、底层资产权属和产品架构上都存在明显区别,为发行人创造了资产盘活的新型工具。

高标仓具有良好的REITs属性,投资者偏好有助于降低发行难度。高标仓作为优质的仓储物流资产,具有经营模式成熟、租约时间长、投资回报稳定和资产权属明晰等特点,且大多数分布于粤港澳大湾区、长三角和京津冀等重点支持区域,与本次公募REITs的要求高度匹配,有望成为重要的受益类别。资金方面,近年来投资者对于高标仓的偏好持续上升,世邦魏理仕的数据显示这一趋势将在未来5年延续,这将有助于降低公募REITs产品的发行难度。

高标仓估值压力预计因REITs而有所缓释,基本面表现呈现区域分化。2014年以来,国内高标仓资产价格快速上升,投资回报率相对购物中心、写字楼的领先幅度明显收窄,估值压力渐显。公募REITs的推出开辟了新型交易模式并降低投资门槛,有望为高标仓市场引入长期流动性,部分缓解其估值压力。但是,高标仓的基本面受REITs直接影响较小,主要取决于供需结构。去年以来行业整体空置率有所提升且区域分化现象加剧。按租赁稳健程度排序,珠三角>长三角>京津冀>中西部,一线城市及其周边优于其他区域城市。

REITs对高标仓企业的影响和风险因素。(招商银行各行部如需要报告原文,请参照文末联系方式联系研究院)