固收专题:关于REITs,那些重要的事_股票频道

REITs(RealEstateInvestmentTrust))即不动产投资信托基金,最早起源于美国,将筹集资金的投资于能够产生稳定现金流的不动产,通过专业运营管理产生稳定长期收益。

1)按照其资产组成和投资收益的来源,REITs可以划分为权益型、抵押型和混合型3类。投资公募权益型REITs就相当于投资于一个有高确定性分红的优质股票,而抵押型REITs的收益特征则更像债券,混合型REITs底层资产兼具了上述权益型和抵押型两种。

2)REITs架构具有多方面的优势。REITs具有提供稳定且高比例的派息、引入专业的第三方管理、杠杆率较低、税收优惠,以及方便投资人推出的特点。

?国我国REITs的的市场发展速度及阶段要远弱于美国这类相对成熟的REITs市市场。此前我国所发行的仍以“ABS+信托计划/私募基金”双SPV结构的类REITs为主。

1)公募基建REITs试点政策发布意味着REITs市场可能会就目前的斜率上移。

从我们的计算来看,未来基建REITs市场可能会达到4.45-6.20万亿的规模。

2)然而,短时我们的期待也不可过高,目前政策仍有较高的资产门槛高要求,且税收政策尚未落实,REITs市场要形成显著规模的市场仍需要至少3-5年时间。

3)但政策后续的连锁反应是鲜明且可期的:REITs可以帮助地方政府盘活存量资产、提供新的融资渠道,带动不动产管理服务行业的发展,且也可以提高投资组合分散程度。

?REITs收益一般包含了高分红回报以及潜在的长期资本回报两部分,其兼具债性及股性,但实证上更偏股性一些。

1)按照美国市场的经验,REITS收益与股票指数之间呈现出正相关性,但与债券指数之间呈现出负相关性。

2)但REITs租金收入的确定性也很高,其相当于一个高分红率且价格相对稳定的蓝筹股,与股票资产的微妙差异是:股票资产的波动更多看经济的二阶导数,而REITs仅仅是一阶导数。

?REITs的估值通常会分为相对估值和绝对估值两个角度;二级投资中,相对估值法会更加实用一些,从这一角度对标美国的话,本次我国启动的公募基建REITs的估值可能相对其他品类REITs来说更高。

1)绝对估值法分为净资产估值法和营运资金估值法。

2)相对估值法一般用P/FFO或P/AFFO。

风险提示:经济复苏进度慢于预期;REITs税收优惠政策推进慢于预期;权益周期若处于下行周期或将影响REITs二级市场投资积极性。