时代邻里投资价值分析报告：深耕大湾区，培养公建物业优势

扎根大湾区,22年发展历程

公司扎根大湾区,并逐步向外扩张。截止2019年底,含市政环卫项目在内总合约面积5804万平米(284个项目),总在管面积4648万平米(229个项目)。高管层管理经验丰富,具有政府、地产、物业多种背景。其中总经理曾任职于广州市重点公共建设项目管理办公室。

经营策略:扎根大湾区,培养公建物业实力

2016-2019年,公司合约面积复合增长率48%,在管面积复合增长率43%;公司营收复合增长率43%,归母净利润复合增长率69%。从拓展策略来看,新增关联方面积基本为住宅,新增第三方面积基本为非住宅。从并购标的类型来看,公司在非住宅领域侧重于公建物业的发展。2020年,公司并购了广州浩晴和广州耀城,进入供电系统物业管理,在公建方面的实力进一步增强。

从增长前景来看,随着时代中国销售面积逐步结转,公司从时代中国获得的管理面积有望快速提升。公司在并购方面维持较为积极的态势,且随着区域内实力增加,未来项目中标率有望提升,带动非住宅范围扩大。

业务板块:服务项目及毛利率有望持续提升

从营收结构来看,公司物业管理服务营收占比约60%左右。2017-2019年,非业主增值服务营收占比从19%提升至25%。2016-2019年,基础服务、业主增值、非业主增值、其他服务复合增速分别为45%、26%、38%、90%。各项业务毛利率保持稳中有升,2016-2019年,基础物业毛利率从18.4%提升至25.8%,总体毛利率从23.2%提升至28.2%。我们认为公司在专业能力外包方面仍有优化空间,从而带动毛利率进一步提升。

投资建议

公司扎根大湾区,具备区域和项目密度优势,在公建领域具备独特优势,发展势头良好。我们预测公司20-22年EPS为0.25/0.42/0.63元,对应20-22年PE为31/18/12倍。综合来看,我们认为公司2021年合理估值为28倍,给予公司目标价13.12港元。由于公司关联方交付面积增加、坚持细分领域收并购,实力不断提升,首次覆盖给予“买入”评级。

风险提示:人工成本快速上升风险;增值服务拓展不确定性风险;关联方依赖风险;外包质量风险。