房地产行业2020年6月投资策略:坚定信心,积极布局

6月组合推荐6月组合为保利地产(央企龙头、业绩稳健)、金地集团(估值低位、土储分布佳)、华夏幸福(回款率拐点、模式再获验证)。

行业判断:回暖不改回落趋势,看好三季度实质性放松2020年5月,30大中城市商品房成交面积降幅同比收窄,土地市场结构性回暖继续演绎,政策基调维持平稳。我们认为当前销售和土地市场的回暖并不代表行业短周期下行的反转,三季度随着去化率下行(成交数据可能仍然“韧性”)、价格压力增加、土地市场回落等,“稳”的政策诉求意味着政策的实质性放松。

公司动态:分化显现2020年以来,受疫情影响,大多数房企销售额普遍同比下滑。根据克而瑞数据及部分已披露销售公司的公告,2020年1-4月,TOP3、TOP5、TOP10、TOP20、房企累计销售额分别为6099.1亿元、8140.4亿元、11487.9亿元、15732.1亿元,分别同比下降2.4%、8.6%、10.6%、11.3%;在TOP20的优势房企中,中国恒大、中国金茂、绿城中国、世茂房地产分别取得19.4%、9.7%、8.1%、4.3%的正增长。

板块表现及估值变化自上期发布至今,申万房地产指数下跌3.7%,跑输沪深300达3.8个百分点,在28个行业中排第22名。根据已披露的主流卖方研究机构对房地产板块53只地产股的2020年wind一致预期,截至最新收盘日计,板块动态PE为5.0倍,比2019年1月3日的底部估值水平(6.5倍动态PE)低23.3%,处在近几年的最低点。

投资建议及行业评级相对收益角度,等待三季度的“共振”:二季度可能也是政策基调最不友好的时候。但随着“填坑”过程接近尾声,三季度有望看到需求端的“实质”放松,而这将导致调控政策和货币政策的“共振”。绝对收益角度,悲观估值下的业绩驱动:当前地产股估值水平几乎处于近10年最低水平,市场已经将行业空间有限、政策延续“房住不炒”等利空因素充分pricein,随着竣工上修、交房结算,20/21两年业绩确定性增长,这将驱动板块实现绝对收益。我们维持行业“超配”评级,6月组合推荐保利地产、金地集团、华夏幸福。

风险提示:楼市下行超出市场预期,政策基调再现收紧。

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