房地产行业流动性跟踪报告(2020年4月):需求侧按揭逐步改善,供给侧ABS短期放量

按揭投放稳步改善,需求侧资金压力持续缓解4月居民部门信贷延续改善趋势。单月新增6669亿元,同比增长26.8%。其中单月新增居民短贷2280亿元,同比增长108.6%,或反映居民消费意愿持续恢复;单月新增居民中长贷4389亿元,单月投放规模逐步趋于平稳,同比增速继续提升至5.4%(3月为2.9%)。1-4月新增居民中长贷1.7万亿,同比降幅收窄至-5.4%,疫情对于行业需求侧资金面的冲击正逐步消退。

融360数据显示,2020年4月,全国首套、二套房贷平均利率环比-3BP。4月20日,5年期LPR下降10BP至4.65%,预计后续按揭利率将继续保持下行趋势。

基于当前相对宽松的信贷环境以及银行按揭投放的短期路径依赖,我们预计2020年全年新增房贷或与2019年相当(约4.4万亿),可为销售持续复苏提供较强支持。

4月房企海外发债暂停,境内融资继续放量4月房企海外融资暂停。5月6日,时代中国发行1年期2亿美元债券,票面利率6.0%,显示一级市场正逐步恢复。

4月房企境内发债继续放量,单月发行912亿元,略高于去年同期水平(2019年4月发行892亿元,为年内单月最高水平),单月境内净融资约406亿元。4月房企发行证监会主管ABS约218亿元(1-3月发行114亿元),境内发债占比达到24%,资金补充渠道日趋多元化。

4月大中型房企新增融资成本继续改善,部分优质龙头新发债利率已低于2016年水平。二级市场方面,境内风险偏好有所下降,AAA、AA+利差走势分化;境外高收益级中资房地产美元债收益率由3月末的20.5%大幅回落至10.5%,市场情绪明显恢复。

我们认为在国内资金环境宽松、行业销售快速恢复的情况下,房企海外融资暂停造成的冲击处于可控范围。后续随着美联储持续宽松,市场流动性明显缓解,房企海外再融资压力将逐步缓解。

投资建议:

行业政策面温和且稳定,供需两侧资金供给均相对充裕,基本面复苏趋势明显。我们预计龙头房企的债务结构和融资成本有望持续改善,不仅代表着短期更高的安全边际,同时也为市场份额提升、业绩稳定增长提供坚实基础。建议关注A股的万科A、保利地产、招商蛇口、金地集团;H股万科企业、融创中国、中国金茂。

风险分析:

海外疫情扩散对于中国居民就业和收入的影响存在不确定性;若土地市场持续升温,存在触发融资监管趋严的可能;行业将迎来债务到期高峰,中小房企信用风险提升。