房地产行业：产业园区REITs未来市场空间广阔，存量资产盘活迎来机遇

事件:近期,中国证监会和国家发展改革委联合发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》(以下简称《通知》),标志着我国从基础设施领域正式启动公募REITs试点。

1、高科技产业园区、特色产业园区等园区资产是本次基础设施REITs的重要底层资产之一。根据《中国开发区审核公告目录(2018年版)》,我国共有552家国家级产业园区,全国31个省级行政区均有产业园区坐落。

2、权属清晰、重点区域内的成熟优质产业园区将最先受益。我们认为具有以下特征的产业园区最有可能作为试点项目:1)位于《通知》聚焦的重点区域;2)市场化运营了一批成熟的厂房或者办公楼;3)权属清晰;4)园区定位为高科技产业园区或特色产业园区。

3、从我国目前类reits发行的总量和类型上看,我国REITs的发展还处于起步的阶段。2019年我国类reits发行规模487.5亿,发行只数24,累计发行金额1402.81亿,累计发行只数68只,发行规模的年复合增长率为38%。

从行业类型开看,购物中心和写字楼占比最大,分为为31%、23%,园区占比为5%,规模为24.38亿元。我们认为随着公募reits的加速发展,园区项目reits规模将更上一层楼。与中国相比,美国的reits发展已经相对成熟,reits的发行规模从1971年发展初期的14.94亿元增长到了2019年的13288.06亿元,截至2020年4月工业类型reits占比为11%。4、5年后产业园区为底层资产的公募REITs规模累计可达809.62亿。我们认为随着公募reits的加速发展,中国与美国的reits市场规模的差距将逐渐缩小,优质的产业园区类项目在政策的鼓励下占比也将逐渐提高。基于以上的分析,我们做出如下假设:1)2021-2025年我国类reits发行金额的年均复合增长率为45%;2)2021-2025年产业园区类reits项目占比分别为6%、7%、8%、9%、10%。基于以上假设,我们测算出5年后产业园区类reits项目的累计发行规模为809.62亿元。

5、产业园区REITs试点有利于盘活存量资产、提升企业资产运营水平,长租公寓及商业地产落地可期。1)产业园区REITs试点有利于盘活产业园区企业的存量资产,提升直接融资比重,降低企业的杠杆率;2)产业园区REITs试点将加速提升产业园区企业的资产运营水平,管理优势逐步凸显。

3)产业园区REITs试点先行,长租公寓及商业地产落地可期。

6、投资建议:高科技产业园区、特色产业园区等园区资产是本次基础设施REITs的重要底层资产之一。权属清晰、重点区域内的成熟优质产业园区将最先受益。产业园区REITs未来的前景广阔,初步估计5年后累计市场规模可达约809亿。产业园区REITs试点有利于盘活存量资产、提升企业资产运营水平,同时我们认为,公募REITs的试点范围将逐步拓展到长租公寓及商业地产领域。我们建议关注张江高科、华夏幸福、中新集团、上海临港、浦东高桥、苏州高新。7、风险提示:政策执行进展不及预期,发展初期REITs供给不足。