房地产行业点评:整体数据逐渐恢复,后续需要持续观察市场走向

事件:统计局公布2020年1-4月全国房地产开发投资和销售情况。1-4月房地产开发投资3.31万亿,累计增速-3.3%(前值-7.7%),单月增速7.0%(前值1.1%);新开工面积4.78亿平米,累计增速-18.4%(前值-27.2%),单月增速-1.3%(前值-10.5%);销售面积3.40亿平米,累计增速-19.3%(前值-26.3%),单月增速-2.1%(前值-14.1%);销售金额3.19万亿,累计增速-18.6%(前值-24.7%),单月增速-5.0%(前值-14.6%)。

点评:

整体销售逐渐恢复,疫情下“以价换量”和“分期付款”有所抬头。2020年1-4月全国商品房销售面积3.40亿平米,累计增速-19.3%(前值-26.3%),单月增速-2.1%(前值-14.1%);销售金额3.19万亿,累计增速-18.6%(前值-24.7%),单月增速-5.0%(前值-14.6%)。分区域看,东中西部恢复速率基本一致,东北稍有落后。值得关注的是,从单月销售均价看,商品房单月均价增速-2.9%(2014年2月以来最低值),住宅单月均价增速-1.1%(2014年6月以来最低值),增速均为本轮周期以来最低。同时要观察到,定金及预收款单月增速-10.1%,慢于销售增速,反映出开发商存在分期付款拉动销售的行为。随着疫情防控态势向好,需要持续观察市场走向。

投资数据符合预期。2020年1-4月房地产开发投资3.31万亿,累计增速-3.3%(前值-7.7%),单月增速7.0%(前值1.1%)。投资数据的恢复与土地购置费密切相关,1-3月土地购置费累计增速1.0%,考虑到年初以来土地市场热度持续上行,预计后续投资有支撑。

新开工伴随销售一同复苏,但后续需要观察销售趋势。2020年1-4月新开工面积4.78亿平米,累计增速-18.4%(前值-27.2%),单月增速-1.3%(前值-10.5%)。新开工伴随销售一同复苏,从单月增速看甚至好于销售。

调整全年指标预测。19年11月,我们在年度策略中对20年核心指标预测为:开工-5%;投资+5%;销面-2%;竣工+10%。考虑到疫情影响,假设政策维持当前局面,我们修正预测至:开工-8%;投资+2%;销面-8%;竣工+10%。

投资建议:疫情短期制约行业基本面,地方调控政策逐渐由供给端向需端过渡,融资情况边际改善。未来房企估值将趋于分化,资产质量、持续性收入、融资成本和权益销售增速将成为关键指标。持续推荐保利地产、万科A、金地集团、中南建设、华夏幸福、金科股份,内房股推荐旭辉控股集团、中国金茂、建发国际集团、金地商置。

风险提示:行业销售波动;政策调整导致经营风险;融资环境变动;企业运营风险;汇率波动风险。