REITs投资手册(二)：房地产“类REITs”篇

REITs 在中国的发展情况如何?国内准 市场上还未出现标准 REITs :目前国内发行标准 REITs的主要阻碍有:法律法规不健全、税收政策缺失、监管主体不明确、市场准入门槛高和收入覆盖比例低等问题;

特殊 政策 环境 催生 “类 类 REITs” :“类 REITs”产品模式创新方兴未艾,发行规模加速增长,截至 2020年 5月 4日,累计发行 65只,到 2019年年底累计发行总额 1192亿元,平均收益率为 5.96%。

“类REITs” 与其他地产融资方式对比,有何区别?房地产融资方式主要分为 资产证券化融资与 非资产证券化融资(贷款、债券、非标),REITs 与“类 REITs”均属于资产证券化融资方式。

“类 REITs” 作为政策及税收支持性缺乏的产物,交易架构相对复杂,增设了流动性支持及增信机构,具有较高的收益稳定性。

“ 类 REITs” 产品有何特征?交易架构:型 权益型 vs 抵押型权益型 “类 类 REITs”的交易架构中,利益相关者为投资者、原始权益人、证券公司、资产管理支持计划(SPV1)、私募基金(SPV2)、项目公司(物业持有人)、担保/增信机构和优先收购权人(原始权益人关联企业)。 对于项目公司没有负债或三 者负债规模小的情况,可以采用三 SPV 架构。 。

抵押型 “类 类 REITs”与权益型“类 REITs”相似,利益相关者为投资者、原始权益人、证券公司、资产管理支持计划(SPV1)、信托计划(SPV2)、项目公司(物业持有人)、担保/增信机构和优先收购权人(原始权益人关联企业)。

权益型 “类 类 REITs” 通过股债结合控制间接持有资产的物权,而抵押型 “类 类 REITs” 只获得资产的抵押权。

避险条款:由于法律法规和市场条件限制,“类 REITs”设计了诸多特色条款,规避了多重风险,如双 双 SPV 架构/三 三 SPV 架构/股债结合/ 股债相抵等;

税收筹划:多重举措,实现节税避税,如 私募基金收购标的物业 业/ 私募基金发放委托贷款/ 项目公司反向合并等。

国内房地产 “类 类 REITs” 预计有多大发行空间?ABS 增长规模 视角: :随着未来国内与海外 ABS 市场中 REITs占比差距逐渐缩小,“类 REITs”新增发行额有望达到 1.18万 万亿元。

房地产开发投资 视角: :假设国内“类 REITs”融资占房地产开发投资总额的比例提升至 7%,每年将带动“类 REITs”的发行额为 1.25万亿元。