中海物业投资价值分析报告：以更加积极的姿态，迎接市场竞争

二十四年发展历程,老牌央企物管再出发中海物业成立于1986年,隶属于中国建筑旗下中国海外集团。截止19年底,公司业务分布于中国104座主要城市,服务项目806个,服务面积1.51亿平方米。

公司董事会结构稳定,成员均长期在中海集团内任职,具备丰富的行业经验,有助于集团内部资源整合。2020年2月11日起,颜建国辞任公司董事会主席兼非执行董事,由张贵清担任公司董事会主席兼执行董事。

对外资源整合,对内优化管理,外拓势头初显16-19年,公司在管面积由9350万平米提升至1.5亿平米,年复合增长率17.4%,总收入由25.6亿港元提升至54.7亿港元,年复合增长率28.7%。19年首次外拓,新增外拓合约面积1504万平米。基础服务:16年以来,公司削减中后台人员,有效降低期间费用率。16-19年,期间费用率由10%下降至5.7%;增值服务:16-19年,增值业务复合增长率40%,18、19年连续两年增速超过50%。随着经营范围扩大,毛利率下行,未来有望稳定在30%左右。

母公司有力支撑在管面积增量,关注“保留运作”整合破局公司背靠中国建筑及中海集团,有力支撑管理面积增量。截止2019年底,中国建筑地产业务土储超过1.1亿平米,其中中国海外发展土储6522万平米,中海宏洋土储2401万平米。充足土储及稳定开发进度,有力支撑管理面积增量。

上市之初,若干归属于中建总(中建集团)及中建股份的独立物业管理业务被排除在外,这部分物管业务被称为“保留运作”。2019年,公司向中建三局收购武汉中建捷诚物业100%股权,显示出“保留运作”逐步纳入中海物业体系的可能性,后续值得关注。

投资建议我们预测20-22年公司EPS 为0.21/0.27/0.33港元,当前股价对应20-22年的PE 分别为40/32/26倍。综合来看,我们认为公司2021年合理估值为35倍,给予公司目标价9.41港元。由于公司市场参与态度更加积极,背后资源潜力有望进一步释放,首次覆盖给予“买入”评级。

风险提示:人工成本快速上升风险;增值服务拓展不确定性风险;关联方依赖风险;外包质量风险。