招商蛇口：销售势头向好，拿地投资进取

事项:公司公布2020年一季报,一季度实现营收118亿,同比增长171.2%,归母净利润5.4亿,同比下降79.5%,对应EPS0.03元,与此前业绩预告一致。

平安观点:高基数导致业绩下滑。公司一季度营收同比增长171.2%,归母净利润同比降79.5%,营收高增而净利润下滑主要因:1)上年项目股权转让产生税后净收益22.3亿;2)由于结算结构变化,毛利率同比下降8.1个百分点至25.6%。由于销售高于结算,期末预收款及合同负债合计值较期初上涨2.9%至1005.7亿元,为未来业绩释放奠定基础。

销售逐月恢复,拿地投资积极。受疫情影响,公司一季度实现销售额361.1亿,同比降4.7%,销售面积148.6万平,同比降21.4%,其中3月单月实现销售额同比增长21.8%,公司销售已逐步恢复。2020年目标销售为2500亿,同比增13.4%,全国可售货值4000亿,目前销售对应去化率62.5%。公司一季度新增土储325.9万平,同比增长223.2%,为同期销售面积219.4%,较2019年提升97.7个百分点,拿地节奏逐步加快。平均楼面地价6667元/平,较2019年全年降2.8%,地价下滑主要因期内新增白俄罗斯地块地价较低(232元/平)拉低平均地价。

投资建议:维持原有盈利预测,预计公司2020-2022年EPS 分别为2.39元、2.78元和3.14元,当前股价对应PE 分别为7.3倍、6.2倍和5.5倍。

公司汇聚原招商地产和蛇口工业区优质资源,为龙头房企中为数不多在一线城市拥有大量待开发土储的房企,将为短期业绩释放奠定基础,同时物业板块分拆上市有望打开了存量市场业务的新空间,维持“强烈推荐”评级。

风险提示:1)若新型冠状病毒肺炎疫情持续时间超出预期,或疫情得到控制后需求恢复不及预期,将导致公司销售承压,同时疫情影响下开工进一步延期,也将对后续可推货量、竣工节奏产生负面影响;2)受疫情影响,若行业需求释放持续低于预期,房企普遍以价换量,可能带来公司项目减值风险;3)2016 年起受楼市火爆影响、地价持续上升,而后续各城市限价政策陆续出台,未来公司毛利率面临下滑风险;4)产业新城建设开发进度存在不确定性风险。