销售:得益于居民自由度和“非限购”按揭投放,偏低能级城市恢复较快3月单月全国商品房销售面积同比-14.1%,降幅较1-2月环比+25.8pc,行业销售如期进入复苏通道。分区域来看,3月东部、中部、西部、东北地区销售面积分别-15.1%、-22.4%、-2.5%、-27.1%。分城市来看,CRIC300城数据显示,3月一线、二线、三四线销售面积分别同比-38%、-29%、-22%。
3月偏低能级城市成交恢复节奏较为靠前,我们推测原因包括:1)高能级城市疫情管控措施相对严格,居民外出较少(3月一二线城市拥堵延时指数同比降幅高于三四线);2)“房住不炒”大前提下,“非限购”城市按揭或成信贷投放提升渠道;3)2019H1一线城市回温,成交数据基数较高。
土地:多因素推动成交结构性回温,关注溢价率持续上行风险3月全国土地购置面积、成交价款分别同比-12.2%、+6.7%。我们认为,近期土地市场成交复苏主要来自于:1)宏观流动性宽松,房企债券融资放量;2)3月楼市到访量、成交数据回升,后续销售预期回升;3)政府土地出让政策相对积极,同时供应地块“质量”有所提高;4)行业排行榜压力犹存,部分房企仍存在较强的补货需求。
值得注意的是,2020年初以来,土地成交溢价率持续上行,部分热点地块溢价率重回高位。随着房企资金面压力缓解,拿地意愿提升,后续土地市场持续升温是否会触发融资监管边际趋严需要密切关注。
投资:3月单月投资增速回正,供给侧链条各环节均呈现底部回升态势3月单月新开工、施工、竣工、房地产投资分别同比-10.5%、+2.6%、-0.9%、+1.1%,环比分别+34.4pc、-0.2pc、+22pc、+17.5pc。整体来看,在复工复产、流动性支持、销售复苏的共同推动下,行业供给侧链条上各个环节均呈现出了较明确的底部回升趋势。
值得注意的是,3月单月施工类投资同比-3.4%,较1-2月水平+15.2pc。
对应施工单位资金投入同比降幅收窄15pc 至-5.9%。我们认为,后续存在为回补工程缺口,而加大资金投入以及提升施工强度的可能。
资金面:3月银行房地产信贷投放略高于去年同期,发债放量自筹资金改善明显3月行业到位资金同比-7.6%,环比+9.9pc。其中国内贷款、自筹资金、定金及预收款、按揭贷款分别同比+0.5%、+1.8%、-20.2%、+0.5%,环比分别+9.1pc、+17.1pc、+3.7pc、+12.9pc。
整体来看,行业资金面压力边际缓解。3月银行开发贷、按揭贷款、房企自筹资金已略高于去年同期水平,定金及预收款规模恢复程度偏弱。
投资建议行业温和复苏,需求侧资金面压力逐步缓解。龙头房企受益于宽松的流动性环境,债务结构和融资成本有望进一步改善。不仅代表着短期更高的安全边际,同时也为市场份额持续提升、业绩稳定增长提供坚实基础。建议关注A 股的万科 A、保利地产、招商蛇口、金地集团;H 股万科企业、融创中国、中国金茂、华润置地。
风险分析海外疫情扩散对于中国居民就业和收入的影响存在不确定性;若土地市场持续升温,存在触发融资监管趋严的可能;行业将迎来债务到期高峰,中小房企信用风险提升。
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