招商蛇口：重兵长三角丨透析房企布局

来源：招商蛇口2019年年度报告

其中，长三角所在区域是招商蛇口2019年业绩的重要来源，同时，招商蛇口也在进一步加码长三角。

长三角支柱

2019年是招商蛇口成立40周年，在这一年中，招商蛇口在延续2018年全方位、大幅度组织变革的基础上，将公司5大区域深化细分为9大区域，旨在区域做实、城市做强，实现区域精细化布局。

招商蛇口将长三角所在地区划分为华东区域与江南区域，截止2019年已进入上海、杭州、绍兴、嘉兴、宁波、南通、台州、温州、南京、苏州、常州、无锡、镇江、合肥、徐州、扬州等16个直辖市、副省级市或地级市。

从业绩情况来看，去年招商蛇口实现营业收入976.72亿元，同比增长10.64%，实现归属于上市公司股东的净利润160.33亿，同比增长5.20%，基本每股收益1.99元，同比增长5.29%。

来源：招商蛇口2019年年度报告

长三角范围内，招商蛇口华东区域实现营业收入超202亿元，同比增长27.73%，占总比20.69%，仅次于大本营深圳区域。江南区域实现营业收入超119亿元，同比增长1.48%，占总比12.23%。总的来看，长三角地区实现的营业收入超300亿。

来源：微信公众号招商蛇口

来源：招商蛇口2019年年度报告

值得注意的是，2019年招商蛇口毛利率（税前）一改2016-2018年一路上扬的态势，下滑至34.65%。招商蛇口公布的6个占公司营业收入或营业利润10%以上的地区，均出现了毛利率同比降低的情况。其中，华东区域的毛利率为20.63%，同比减少1.97%，江南区域毛利率为16.18%，同比减少11.1%。对于毛利率同比降低，招商蛇口指出是因为社区业务各区域受限价以及结转产品类型、结转体量变化的影响。

在资源获取方面，招商蛇口实施一城一策，精准拿地，2019年新进入汕头、肇庆、扬州、台州、长沙等9个城市；全年共获取79个项目，土地面积716万平方米，总计容建面1423万平方米，总地价976亿元，权益地价523亿元。

从中不难发现，招商蛇口重仓长三角，79个新增项目中，近4成位于长三角地区。详细来看，华东区域新拓展17个项目，江南区域新拓展14个项目。在上海新拓展的5个项目分别是上海十里江湾01、上海十里江湾02、上海依云四季、上海崇明陈家镇、上海上海泗泾项目，仅上海上海泗泾项目持有100%权益比例，其余4个项目均持有部分权益。

2020销售目标：2500亿

除了经营业绩，2019年，招商蛇口还有2个重大事项引发关注。一是前海土地整备及合资合作事项。2019年12月，前海实业、前海投控与共同投资设立合资公司前海自贸签署了《增资协议》，由前海自贸主导以增资扩股的方式向前海实业、前海投控分别收购其合法持有的招商驰迪100%股权及前海鸿昱100%股权。同时，前海实业以部分现金向前海自贸增资。招商驰迪及前海鸿昱于增资基准日2019年9月30日的评估值分别为人民币644.08亿元和人民币729.08亿元，前海实业现金增资的金额为人民币85亿元。上述交易完成前后前海实业和前海投控均各自持有前海自贸50%的股权，重组完成后，前海实业仍控制前海自贸。

招商蛇口在前海土地整备范围内共拥有计容建面455.84万平米的项目储备（不含人才用房），截至2019年底有428.84万平米的项目储备未开工，后续将基于前海管理局对于妈湾片区开发建设“六年分宗，十年建成”的总体要求，按照前快后稳、品质引领的原则，综合考虑市场需求、资金平衡、交通条件、产业发展等因素，推进前海土地的开发建设。

二是2019年4月15日，招商蛇口披露筹划收购中航善达的方案，即支付现金收购中航善达22.35%股份并以持有的招商物业100%股权认购中航善达非公开发行股份；12月16日，中航善达正式更名为招商积余（001914.SZ）并在深交所敲钟上市。

展望未来，招商蛇口指出，2020年将以“立足长远、把握当下、科技引领、拥抱变化”的战略原则为指导，贯彻“成为产业数字化新标兵”的战略要求，全面践行综合发展理念，努力发展成为最有价值的综合发展头部企业。经营目标方面，公司计划实现签约销售额2500亿元，实现新开工面积1100万平方米、竣工面积1100万平方米。