大悦城控股：从拿地到卖房5.6个月丨年报拆解?

（000031.SZ）发布2019年业绩报告。

期内，大悦城全年实现全口径签约金额（包含权益类项目）710.82亿元（操盘口径为618.54亿元），营业收入337.87亿元，利润总额60.05亿元，净利润37.05亿元，签约金额及营业收入同比大幅上扬。

随着重大资产重组的完成，大悦城控股成为中粮集团唯一的地产业务平台。本次重大资产重组为大悦城控股主营业务注入新的商业地产元素，资产规模、业务结构发生较大变化。

新入7个城市，项目拓展实现量质双提升

2019年，大悦城以“精准投资”为纲，优化投资节奏，以低成本获取土地。全年新拓展7个城市，获取22个项目，总计容面积500万平方米。新获取土地聚焦产业基础好、人口导入强、市场基本面健康的二线及强三线城市，新增土储规模及质量同比再上新台阶，为高质量发展打下良好基础。

充分利用“中粮”与“大悦城”品牌优势，推动重点区域战略布局，获取成规模的优质土储，与西安、青岛、武汉、长沙、郑州、成都等多个城市或地区达成战略合作，积极推动相关项目落地。2019年，公司在济南、三亚成功落地大悦城综合体。

报告期内，大运营线上管理平台上线，实现了项目数据信息集中管理和全过程管理，进一步深化大运营体系应用，提升管理效率。通过狠抓“计划、货值、现金流、利润”管理，2019年整体运营效率较以往提升显著，拿地至开工平均周期较大运营体系施行前同比缩短2.2个月，拿地到开盘周期较大运营体系施行前同比缩短5.6个月。

融资成本进一步降低，股权融资获重大突破

报告期内，大悦城控股积极开展融资活动，股权融资实现重大突破。2019年12月，成功完成非公开发行股份足额募集资金24.26亿元，为自2018年以来唯一一单A股房地产股权融资成功足额发行的案例。

引入持股比例超过5%以上的险资战略投资者太平人寿，进一步优化公司资本和治理结构。债权融资方面，子公司大悦城地产有限公司完成8亿元美元银团贷款低息融资；中粮置业投资有限公司于2019年年初发行23.6亿元公司债券，又于第四季度成功获批30亿元公司债券、10亿元中期票据及30亿元可续期中票。

2019年，大悦城控股整体融资成本进一步降低，资产负债率较2018年减少0.98个百分点，债务结构更加合理，资金实力及抗风险能力进一步提升，为未来发展提供了强有力支持。

购物中心平均出租率97%，租金收入31.8亿元

2019年，大悦城通过精细运营持续打造购物中心差异化竞争能力，销售额、客流等运营指标有较大幅度提升。

报告期末，大悦持有已开业10个大悦城购物中心及1个祥云小镇项目（不含管理输出项目），分别位于北京、上海、天津、沈阳、成都、杭州、烟台、西安等8个城市。购物中心可出租面积共计86万平方米，全年平均出租率97%，全年实现租金收入31.8亿元。

此外，公司还通过管理输出模式运营天津和平大悦城项目及昆明大悦城项目。同时，公司拥有在建及拟建的大悦城8个，位于北京、武汉、重庆、成都、济南、三亚等城市；在建拟建的大悦城春风里3个及祥云小镇项目1个，位于北京、苏州、青岛等城市。

在品牌推广方面，公司持续创新，2019年公司升级品牌建设内核，发布未来3-5年大悦城品牌主题“青年引力场”，持续扩大品牌影响力。全国各大悦城结合属地化特色，举办多样化活动，持续释放大悦城“青年时尚”品牌本质，打造青年文化地标。

9月7日，公司自创“大悦疯抢节”迎来第八届消费狂欢，单日销售破2.36亿元，同比增长19.8%；共有234家品牌商户成为当日全国销冠，771家品牌商户跻身当日全省/全城销冠；会员消费占比超50%，青年消费占比突破76%。在创新IP方面，作为突破物理空间限制的迷你商业体，“移动大悦城”落地上海、成都、西安三地草莓音乐节，并正在以“轻”、“动”、“快”的运营特点逐步深入住宅地产。

在巩固提升大悦城品牌影响力基础上，聚焦品质中产，定位区域型时尚生活中心，深入推进“大悦春风里”产品线在北京、苏州等城市落地，确保实现高品质呈现。大悦春风里聚焦品质中产，定位区域型时尚生活中心，随着第二条产品线的开启，大悦城品牌更加多元，两条产品线将共同促进品牌价值和规模的快速提升。

同时，大悦城还在积极推动存量商业的收并购及管理输出工作，在长沙、南京、广州、成都、重庆等地深入推进目标项目。