保利物业:以白马之姿,创领公建业态市场

司发布2019年全年业绩,合计实现营收59.7亿元,同比增长41.08%,其中基础服务、业主增值服务、非业主增值服务分别贡献收入38.44、11.54、9.63亿元,社区增值服务贡献的收入首次超越非业主增值服务,毛利率分别为14.2%、40.7%、20.3%,实现综合毛利率20.32%,略高于2018年的20.10%;公司实现归母净利润4.91亿元,同比增长49.3%;受益于毛利率的提升和管理费用率的下降,2019年度公司归母净利率为8.22%,较2018年提升0.28个百分点。

公共业态在管面积延续爆发增势,绝对规模已超越住宅业态。截止至2019年底,公司在管面积达2.87亿平米,其中公建业态管理面积1.40亿方,同比增长105%,住宅业态在管面积1.38亿方,公共业态在管面积首次超越住宅业态;全年新增公建类物业在管项目87个,上下半年分别为31、56个;同期,公建类物业贡献收入4.8亿,同比增长115%,占基础服务收入的12.5%。公司在年报中表态将坚定推进“大物业”战略,我们对未来规模的增长和服务深挖后带来的收入增长抱有信心。

社区增值服务快速发展,未来仍具潜力。2019年,公司社区增值服务收入11.54亿元,同比增长85%,占全部收入的19.4%,首次超越了非业主增值服务的占比。正如我们在之前的年度策略中阐述的,随着物管公司在社区增值服务上开展内容的增加,近两年的社区增值服务业务将呈爆发式增长,保利物业的业绩又一次验证了该逻辑。而由于社区增值服务结构的变化,毛利率较2018年下滑了7.7个百分点,为40.7%。考虑到社区增值服务的多样性与收入规模的快速增长,未来两年该业务毛利率或将稳中微降,其在收入、利润中占比将持续提升。

维持公司买入评级,考虑到一方面公建物业收入仍待发展,且2019年社区增值服务的毛利率因结构性原因有所下降,小幅下调2020和2021年EPS,预计2020-2022年EPS为1.27、1.73、2.32元。考虑到物管公司估值切换,给予2021年32倍估值,84.5HKD的目标价。

风险提示:第三方市场拓展不及预期,社区增值服务进展缓慢。