寂寥新春：新冠疫情冲击下的房地产销售与投资

2020年开年 , 房地产行业受到了新冠疫情的剧烈冲击 。在需求端,由于居民在疫情管控下“深居简出”,因此购房需求短期受到抑制。在供给端,由于售楼和中介活动受到影响,房企推盘数量显著下滑。而延迟复工也对房地产开工和施工造成较大冲击,短期内商品房销售与房地产投资增速都将出现一定回落。

疫情冲击下 , 商品房销售面积同比增速将出现较大幅度回落 。在商品房销售活动基本停滞影响下,春节假期后商品房销售面积同比增速修复速度远低于历史同期水平。2月 1日至 23日,商品房销售面积同比大减 83.3%。对比 SARS 疫情来看,本次新冠疫情的影响将会显著大于 SARS。一方面,在历经本轮房地产调控后,当前房地产市场处于景气度下行期。另一方面,本次新冠疫情冲击在我国波及的范围更广,包含了全国的绝大多数地区。 初步测算,一季度商品房销售面积同比增速将下滑至-41.2% 。全年来看,若疫情进一步改善、经济如期反弹,疫情对商品房销售的影响或相对有限。

延迟的复工拖累房地产投资 增速大幅下滑。销售回款占据房企资金来源的半壁江山,商品房销售受到拖累后制约企业资本开支,影响拿地、施工。从百城土地成交情况来看,房企拿地面积、拍地金额同比增速出现大幅下滑,这将对房企后续的开工、施工形成负面影响。由于建筑业和房地产业的开工、施工高度依赖务工人员的流动,因此新冠疫情拖累了房地产投资进度。从各地政府部门和住建部门的要求来看,房企有效复工时间将在 2月下旬。 初步计算得一季度房地产投资增速将滑落至-18.7% 。房地产投资增速的下滑将对一季度 GDP 增速产生约 1.2个 个百分点的拖累。

■ 政策需 “ 因城施策 ” 边际放松。2020年作为全面建成小康社会和“十三五”规划的收官之年,“稳增长”目标重要性有所提升。由于房地产市场对于稳定就业和提振经济增长方面具有立竿见影的效果,因此,部分地区房地产调控政策或出现边际放松,“因城施策”的空间将进一步增加。从各地财政收入对土地出让收入的依赖情况和疫情影响情况来看,重庆、河南、江苏、山东、湖北等地区或将率先对房地产调控政策进行放松。