新城悦服务:增值服务高增长,外拓增长成关键

净利大幅提升。新城悦收费面积净增长同比约40%至6000万平米,总收入同比上升76%至20亿元。整体毛利率同比微降0.4个百份点至29.6%,其中基础物业管理服务的分部毛利率同比上升0.7个百份点至28.5%。社区相关服务及专业服务的分部毛利率同比下降17.4及9.4个百份点,主要受分部收入结构转变所至。销售及管理费用比率同比改善1.9个百份点至13%。公司2019年净利润同比增长85%,略高于早前盈喜公告中的指引。

增值服务高增长。虽然2019年在管面积同比上升40%,然而新增面积却主要集中在下半年交付,物业管理服务收入同比增长只有16%,公司业绩主要受增值服务显注上升所带动。社区相关服务收入同比大幅增长2.7倍至1.8亿元,主要受益于车位销售等新业务所至。智慧园区专业服务及开发商增值服务在公司发展智慧工程业务及案场需求的带动下亦同比分别增长2.6倍及1.2倍至3.5亿元及6.5亿元。

积极发展外拓业务。新城悦在管面积中,2019年外拓比率同比持平,维持在约30%之水平。公司目标2020年在管面积增加至9000万平米,按照新城发展的销售交付进度,我们预计2020年来自新城发展所提供的面积约1700万平米,表示外拓(包括收并购)1300万平米,外拓比率将提升至三分之一。2022年实现2亿平米在管面积,我们预计外拓比率将提升至约45%,公司需要在2020-22年间外拓共8000万平米面积之项目。我们认为在疫情过后,住户满意度高的龙头物业公司如新城悦将受惠行业马太效应,有利其外拓发展。

维持“买入”评级。受惠增值服务的提升,社区增值服务之分部收入及毛利占总额由2018年的4.2%及11.3%提升至8.7%及18.9%,反映公司在开拓增值服务方面有所效果,随着在管面积的上升,增值服务的成功将为新城悦利润带来杠杆效应。我们根据业绩数据而调整了2020-21年净利预测-4.7%及-3.8%,维持“买入”评级,目标价维持每股22港元。

风险提示:疫情影响项目销售增长;工資上升。