疫情影响显现,投资阶段性承压:受新冠疫情影响,前2月投资额同比降16.3%,创过去二十年最大跌幅。疫情冲击主要体现在:1)受疫情影响,2月项目开工、复工几乎停滞,导致建安投资大幅下降;2)多地出台延缓土地出让金缴纳政策,短期土地购置费增速亦承压。分区域来看,中部投资同比降25.9%,远大于东部(-12.5%)、东北部(-16.1%)和西部(-18.6%),这与湖北等中部省市受疫情冲击较大相一致。展望后市,目前各地已陆续推动复工复产,疫情带来的最黑暗时刻或已过去,但由于人流管控及疫情防护等影响仍在,预计短期投资仍将承压。2015-2019年前2月投资额占全年比重均值约9%,若3月中下旬各地复工逐步恢复正轨,叠加房企赶工等推动,对全年投资冲击仍相对可控,后续仍需密切关注疫情发展及复工进展。
新开工大幅回落,竣工下滑不改中期上升趋势:疫情导致节后多地开工停滞,前2月新开工同比降44.9%,较2019年全年(+8.5%)大幅回落。目前各地疫情逐步得到控制,积极推动复工复产工作,但住建部数据显示,截至3月8日全国房屋建筑和市政基础设施工程在建项目开复工率约58.2%,仍处于较低水平,预计短期开工端仍将承压,但降幅有望逐步收窄。中期来看,由于疫情导致销售承压,销售回款的放缓及已开工未售库存去化周期的拉长均将对房企开工形成制约。前2月竣工同比降22.9%,较2019年全年(+2.6%)下降25.5个百分点,我们认为疫情仅会导致竣工进度的延迟,并不会改变未来几年竣工大年的趋势。全年来看,尽管房企有望通过赶工来提升施工及竣工进度,但在多地政府豁免疫情导致开工竣工延迟、强调安全赶工的前提下,具体成效仍需观察,同时仍需重点关注楼市复苏及房企资金情况。
销售如期下降,降幅有望逐步收窄:由于疫情导致线下售楼处关闭、人员流动减少,前2月全国商品房销售面积同比降39.9%,销售额同比降35.9%,较2019全年增速(-0.1%、+6.5%)大幅回落。其中受疫情影响较大的中部区域销售面积、销售额同比分别下降45.2%和46.2%。随着疫情得到控制,目前多地已陆续放开线下售楼管控、新盘入市也逐步回归正常,平安地产跟踪50城网签数据连续5周回升,预计销售端同比降幅有望持续收窄。全年来看,尽管疫情将对短期房企销售、居民收入预期产生冲击,但在以稳为主的总基调下,叠加政策及流动性的边际改善,预计后续楼市将逐步走稳,维持全年销售面积同比降8%左右判断。
房企拿地收缩,优势企业迎来拿地窗口期:由于疫情导致销售回款及到位资金下降,前2月房企整体拿地相对谨慎,全国土地购置面积同比降29.3%,土地成交价款同比降36.2%,降幅较2019年全年扩大17.9个和27.5个百分点。短期来看,由于疫情导致地方财政支出增加,同时房企拿地下滑影响地方政府收入,预计后续各地方有望加大供地数量及质量,并持续降低土拍门槛提振土地市场参与热度。对于在手现金充足房企,将迎来较好的拿地时间窗口。从行业整体来看,由于疫情对房企销售及资金的影响犹在,预计短期土地整体成交仍将承压。
到位资金下降,融资成本持续改善:受疫情导致销售下滑带动,前2月房企定金及预收款同比降23.9%,带动房企到位资金同比降17.5%,较2019年全年增速(+7.6%)下滑明显。受持续流动性释放影响,节后房企融资成本大幅改善,主要房企发债成本较2019年高点回落0.5到2个百分点。同时2月5年期LPR进一步下调5个BP,带动2月全国首套房贷利率降至5.50%,连续3个月下滑。随着3月央行进一步降准,全球步入降息周期,短期房企融资端成本仍有望持续改善。
投资建议:受疫情冲击,短期全国地产投资销售全面承压,随着疫情逐步得到控制,楼市运转回归正常化,投资销售降幅有望持续收窄。由于前2月投资、销售及开工占全年比重不到10%,对全年冲击仍相对可控,后续仍需密切关注疫情进展及复工进度。板块投资方面,目前主流房企对应2020年估值不到7倍,潜在股息率超过4%,大盘波动加剧背景下,行业配置价值持续凸显,同时融资利率下行及政策端改善打开估值提升空间。建议关注:1)资金占优、低估值、高股息率的全国性龙头房企万科、保利、金地、招商等;2)业绩销售高增、融资成本改善的弹性二线中南、阳光城等。
风险提示:1)新冠疫情下销售、开工均受影响,将对行业及开发商形成考验,若疫情持续时间超出预期,销售持续低迷、回款不及预期,将导致行业资金端压力加大及中小房企资金链断裂风险;2)基于2019H2以价换量带来的需求提前释放、新冠疫情对房企销售形成的冲击,若受疫情影响楼市持续调整,且疫情恢复后需求释放仍低于预期,未来存在房企进一步以价换量提升需求,带来房企大规模减值风险;3)2016年起因楼市火爆、地价持续上升,随后各地限价政策陆续出台,叠加销售承压,房地产板块未来面临毛利率下滑风险。
首页
微信公众号
证券之星APP
