按揭投放短期有所阻塞,房贷利率平稳下行,“非限购”城市按揭或成信 贷投放提升渠道 疫情影响下,短期居民消费和购房意愿受到抑制。 2020 年 2 月居民部门 信贷减少 4133 亿元,其中居民短贷减少 4504 亿元, 收缩明显, 居民中长贷 略增 371 亿元, 同比-83.3%。 1-2 月, 新增居民中长贷 7862 亿元,同比-14.5%,我们已在前期报告(《“非 限购”城市按揭或成信贷投放提升渠道——光大地产行业跟踪简报》 ) 中 提示, 房地产销售短期受影响较大, 一季度按揭投放或整体不乐观。 虽然按揭投放短期有所阻塞,按揭利率继续随社会实际利率平稳回落。 2020 年 2 月,全国首套、二套房贷利率均环比-1BP。 2 月 24 日, 浙商银行下调“非限购”城市首套首付比例至 20%。我们认 为,在不违反央行政策文件和“房住不炒”大前提下,主流银行在“非限购” 城市积极推进差异化信贷,或成为后续银行信贷投放提升的重要渠道之一。
房企发债短期或供不应求, 推动优质开发商融资成本持续改善 2 月房企境内新发债 354 亿元,同比增长 68%。 单月净融资 239 亿元, 为 2019 年 5 月以来最高水平。 2 月 AAA 评级房企发债额占总房企发债额比 重达到 71%,金融资源向龙头加速集中。 得益于国内无风险利率下行, 2 月房企境内融资成本下行较明显。 部分 AAA、 AA+评级优质民营开发商新发债票息率下降超过 100bp。 海外债方面, 1 月龙头房企集中释放额度后, 2 月发行量有所回落, 单月 发债金额 258 亿元,同比下降 63%,净融资 120 亿元,对比上月净融资 规模约 951 亿元。 在全球宽松预期下,房地产高收益美元债吸引力较强, 2 月阳光城、当代 置业、正荣新发美元债认购倍数超过 10 倍。 展望未来,行业资金总量管控持续,房企发债整体额度仍然受限于借新还 旧的监管要求。宏观流动性边际宽松下,一级市场短期供不应求,将推动优质 开发商融资成本持续改善。
投资建议 短期来看,行业需求侧资金面承压, 销售复苏斜率仍需观察; 供给侧发债 受益于宏观流动性边际宽松, 优质房企融资成本进入改善通道。 我们认为, 龙 头房企短期抗风险能力较强, 中长期收入端弹性确定,业绩增速相对稳定,估 值具有较强防御性,股息率对长线资金吸引力较高。推荐市值较大,股票流动 性较好,基本面明确,现金流安全边际高,业绩确定性较强,具备持续投融资 优势的房企,推荐 A 股的万科 A、保利地产、招商蛇口、金地集团; H 股万 科企业、融创中国、中国金茂、华润置地。
风险分析 新冠疫情影响严重程度和延续时间存在不确定,不排除疫情影响大幅超出 预期的可能;国内宏观经济增速放缓或超预期,或导致就业情况恶化,居民薪 资缩水及家庭可支配收入下降,影响购房需求及按揭偿还;房企将迎来债务到 期高峰,中小房企信用风险提升。
首页
微信公众号
证券之星APP
