保利物业投资价值分析报告:“镇兴中国”立意高远,公共物业空间广阔

二十三年发展历程,保利发展生态圈重要成员

公司成立于1996年,截止2019H1,已布局全国148个城市,在管面积超过2.6亿平米,合约面积超过4.5亿平米。作为保利发展构建不动产生态圈的重要一环,与母公司在教育、康养等方面的布局合作密切,业主增值服务具备较强协同潜力;随着保利集团参与云南城投混改深入推进,公司有望获得进一步资源拓展;2020年军队营区物业管理社会化保障工作全面推行,将给公司带来新一轮发展机遇。

三维度12指标分析

资源禀赋:新盘占比27.4%,单盘面积(住宅)22万平米,单盘面积(公共)63万平米。截止2019H1,公司在管公共服务项目210个,面积1.32亿平米(占50.8%),收入2.16亿元(占11.9%);业务经营:基础服务毛利率从2016年的13.1%上升至2018年的14.1%,2018年每户增值服务收入327元,在上市同业中处于中上游水平;业务拓展:截止2019H1合约面积覆盖度1.75,业主增值服务方面与母公司旗下生态圈合作密切。

核心看点:公共物业的辐射与复制

通过西塘古镇标杆项目的探索,公司提炼出景区5M管理模式、全域公共服务7M管理模式和优选公共服务XM模式,助推了“镇兴中国”服务品牌拓展。2019年9月,天凝小城镇环境综合整治通过验收。公共物业标杆项目示范性强,区域辐射复制速度快,目前已在重庆、浙江、山东、上海形成区域复制。我们认为,公司的公共物业的拓展仍将保持较高增速。

投资建议

公司在公共物业方面标杆项目示范性强,并通过区域辐射快速复制;住宅物业方面,公司将持续受益于保利发展稳定交付。同时,作为保利发展构建不动产生态圈的重要一环,有助于提升业主增值服务能力。我们预测19-21年公司EPS为0.92/1.36/1.91元人民币,同比分别增长52.9%、47.8%、39.8%,当前股价对应19-21年PE分别为62/42/30倍。公司2019-2021年预测净利润复合增速43.8%,考虑到公司在公共物业方面独特的优势,我们认为给予公司2021年35倍PE(对应2020年49倍)是合理的估值水平,对应目标价75.84港元,首次覆盖给予“买入”评级。

风险提示:人工成本快速上升风险;增值服务拓展不确定性风险;关联方依赖风险;外包质量风险。