地产行业点评:多地政策微调控风险,持续关注逆周期对冲

销售受挫叠加到期债务渐增,加大行业短期资金链风险。受新冠疫情影响,多地政府均采取延迟复工、暂停线下售楼等措施,多地楼市成交陷入停滞,1月百强房企销售面积同比降12.8%,截止2月11日,30个大中城市2月日均成交环比1月下降96%。根据我们的测算,2020年房企境内债券到期5902亿元、海外发债到期2136亿元、房地产信托到期6544亿元,合计约1.46万亿元,较2019年实际到期值增长19.4%。其中2月到期金额为672亿,占全年比重为4.6%,3月到期金额环比增84.7%至1240亿,且呈逐月上升趋势,7月到期值达到峰值1490亿。若疫情持续时间超预期,销售端影响扩大及偿债规模上升,若融资端政策无明显放松,预计部分中小型房企资金端压力将逐步加大。

多地政策微调叠加大环境转宽,行业整体资金风险可控。我们此前深度报告《疫情短期阶段性冲击,中期关注政策端走向》强调短期地产投资开工销售阶段性受挫,后续需密切关注政策端变化。近期多地政府陆续出台包括延迟房企税款及信贷、调整预售条件等措施,反映当局缓解行业短期资金压力,降低整体金融风险的决心。同时银保监会、央行亦陆续发文提出鼓励通过适当下调贷款利率、完善续贷政策安排、增加信用贷款和中长期贷款等措施,加上开发商2018H2以来主动收缩拿地、加快销售回款,2019年3季度末上市房企在手现金对一年内到期长短期债务覆盖比例为115%,前二十强房企2017-2019年湖北及武汉区域拿地占比均值仅为5.2%和3.1%,预计行业整体风险可控。

经济及楼市下行压力下,持续关注政策端走向。2020年是中国完成小康目标的决胜之年,2月12日政治局常委会议强调要将疫情影响降到最小,保持经济平稳运行,努力实现全年经济社会发展目标。受疫情影响,短期宏观经济下行压力进一步加大,仍需房地产发挥“压舱石”作用,草根调研来看2月行业开工、销售仍难恢复,投资销售仍面临阶段性冲击。“稳地价稳房价稳预期”背景下,政策或由防“涨”变成防“跌”,考虑本次疫情对经济及行业的冲击,预计后续各地因城施策、调控松动空间仍有望加大。

投资建议:短期受肺炎疫情影响,房企销售开工及到位资金情况均将受到影响,将进一步考验房企资金实力及应对能力,财务状况佳、资金实力强的房企有望进一步提升市场份额。同时由于部分区域开工及销售限制,短期将对周转型房企产生一定冲击,中期疫情积累需求释放有望对市场复苏产生一定支撑,但在经济及楼市下行压力加大背景下,需进一步关注政策端的变化。个股方面,地产短期建议优选财务状况佳、融资能力强的全国性房企万科、保利、金地、招商等,同时关注业绩销售高增的弹性二线中南、阳光城等。

风险提示:1)行业资金压力加大,中小房企资金链风险。新型冠状病毒肺炎疫情期间各地延期开工、多地暂停线下售楼,将对行业及开发商形成考验,若疫情导致楼市供需两端均受负面影响,且持续时间超出预期,销售持续低迷、销售回款不及预期,将导致行业资金压力加大及中小房企资金链断裂风险。2)房企大规模减值风险。基于2019H2以价换量带来的需求提前释放、新冠疫情对房企销售的冲击,若疫情导致楼市持续调整,且后续放开线下营销管制后需求释放仍低于预期,未来存在房企进一步以价换量以提升需求,将带来房企大规模减值风险。3)板块毛利率下滑风险。2016年起因楼市火爆、地价持续上升,随后各地限价政策陆续出台,叠加销售承压,房地产板块未来面临毛利率下滑风险。