电力、煤气及水等公用事业行业：基建成经济增长新引擎，公用事业吸引力提升

房地产与经济增长呈逐渐分化的走势。 中国经济增长曾高度依赖房地产行 业。 2009 年前后,房地产与建筑业对 GDP 增长的直接贡献高达 20%。此 外, 房地产还间接带动上下游 60 多个行业的增长。 2013 年以后,房地产固 定资产投资增速呈明显放缓态势,且房地产对经济增长的拉动也逐渐减弱。

强劲的需求是中国房地产景气周期背后的根本原因。 中国房地产市场在过去 十几年中经历了四个收紧与三个放松交替出现的政策调控周期。可以说,调 控与杠杆政策曾是影响房地产市场周期波动的最主要因素。 在过去的房地产 周期中, 当政策稍有松动时,房价会出现明显反弹。究其背后原因,除土地 供给政策外,强劲的需求是根本原因。

房地产市场将由“增量”市场转变为“存量”市场。 决定房地产需求的三大 因素:人口增长、 城镇化进程以及居民收入正在或即将发生根本性转变: 首 先,我国置业人口比例不断下降以及人口抚养比上升,使得房地产未来新增 需求疲软;其次,过去突飞猛进的城市建设,其显著特点是“土地城镇化” 快于人口城镇化。过度超前的城市新区建设,部分透支了未来由城市化进程 带来的房地产市场新增需求,因此未来增量市场需求将有所放缓,而过去几 年使房地产行业实现大规模去库存的棚改计划已经出现见顶回落的态势; 2018 年以来中国城市房价正处于负向效应超过正向效应的拐点水平上。 未 来房地产对经济增长的负向挤出效应将超过正向拉动效应。

房地产企业之前依靠新建拉动的增长模式潜力有限。 伴随周转率进一步下 降、权益乘数进一步提升空间收窄,房地产企业需要由依靠新建以及土地升 值模式向运营管理转型、 持续提高销售净利率以维持盈利水平。

基础设施建设开始取代房地产,成为拉动经济增长的新引擎: 从 2013 年开 始,基础设施投资增速开始超过房地产+建筑业。 2016 年, 基础设施领域的 固定资产投资完成额超过房地产+建筑业。 而到 2019 年, 基础设施建设三大 行业对经济增长的贡献率基本与房地产+建筑业的贡献持平。

城市集约式发展、旧城改造以及现有公共设施水平提升为未来基础设施投资 创造空间。 中国城市经历了“摊大饼”式的粗放扩张模式,土地城镇化领先 于人口城镇化。随着未来城市用地向集约发展转变,基础设施建设及改造升 级需求将进一步释放。另外,人口在城市间流动以及城市群的发展,必将带 动区域间及城市间轨道交通及相关基础设施的建设。

基础设施投资为公用事业及交通运输的持续性需求提供支持。 与房地产行业 类似,基础设施建设不仅直接拉动经济增长,更通过带动上下游相关产业发 展拉动经济增长。 不同的是,基础设施的建设与投用将会为公用事业行业的 持续性需求提供支持。

主要基础设施相关行业 ROE 趋于收敛 3-10%,在全市场 ROE 持续走低的 情况下, 现金流稳定的公用事业行业吸引力将进一步提升。加之固定资产重 置成本下降,未来利用率仍有进一步提升空间。 风险提示 基础设施固定投资不达预期、房地产宏观调控政策有重大变化、 技术进步速度 或供应链发展不达预期