地产行业快评:百强销售增速放缓,头部房企优势扩大

百强房企销售增速放缓,2020年预计整体平稳。2019年,百强房企实现销售额11.6万亿元,同比增长16.0%,销售面积8.5亿平米,同比增长13.0%,增速分别较2018年下降19.2、21.6个百分点。其中12月单月同比增速延续回落,单月销售额1.3万亿元,同比增长3.8%,增速较11月下降25.6个百分点;销售面积9128万平米,同比降2.9%,增速较11月降24.9个百分点,为3月以来首次同比负增长,调整压力持续显现。展望2020年全年,楼市大概率延续调整趋势,其中一二线城市已历经调整,加上因城施策带来政策改善托底,预计整体平稳;三四线供应增加而需求萎缩,加上此前未有明显调整,量价均将面临较大压力。随着政策微调与货币环境改善,楼市有望在下半年逐步走稳。

主流房企业绩完成度较高,但逊色于16-17年。尽管2019年下半年市场调整压力逐步加大,但得益下半年房企加大推盘、以价换量,主流房企业绩完成率依旧较高。统计的17家主流房企中15家超额完成年初目标,其中世贸、金科、阳光城目标完成率分别达124%、120%、117%。尽管如此,2019年主要规模房企整体完成率(107%)仍远低于2016(126%)和2017年(124%),仅略好于2018年(105%),侧面反映市场压力在逐步加大。

头部房企优势持续扩大,百强分化逐步加剧。从榜单门槛来看,前十房企竞争最为激烈。2019年TOP10门槛同比提升21%至2430亿元,相比之下,TOP30门槛同比仅提升13%至1131亿元,千亿房企扩容速度同样放缓,仅增加4家至34家,而2018年增加13家,TOP100门槛则仅提升9%至237亿元。从行业集中度看,2019年各梯队房企集中度均呈上升趋势,其中TOP10房企销售额市占率28.2%,同比上升1.3个百分点,TOP100市占率同比提升5.4个百分点至72.1%。随着楼市步入调整期,龙头房企在品牌、融资、土储、运营等方面优势将更加凸显,预计头部房企市占率将继续提升。

销售权益占比下降,合作开发仍为房企规模提升重要推手。2019年,TOP100房企销售权益比73.5%,较2018年下降6.8个百分点,其中各梯队房企权益比均出现下降,招保万金从71%降至66%。凭借品牌优势与优秀的操盘能力,大中型房企纷纷通过收并购、合作开发、小股操盘等方式提升销售规模、获取较高权益回报。但随着楼市降温与核心城市地价回落,预计后续主流房企权益占比将有所回升。

投资建议:2019年百强房企销售增速较2018年明显放缓,12月单月销售面积同比降2.9%,市场下行压力加大。近期,中央经济工作会议、住建部会议等纷纷表态,强调“三稳”与市场平稳健康发展,预计2020年政策面有望从过紧回归平衡,利于楼市整体稳定。当前地产板块业绩增长确定、低估值、低持仓、高股息率,安全边际明显;叠加多地政策微调、5年期LPR下调及降准、个别公司海外再融资获批,政策及融资端缓和亦有望提升板块估值。建议积极关注:1)低估值龙头及高股息率个股万科、保利、金地、招商等;2)业绩销售高增的弹性二线中南、阳光城等。

风险提示:1)当前市场销售难度整体加大,而三四线受制于供应充足、需求萎缩,加上此前未有明显调整,后续量价均面临较大压力,未来或存在三四线超预期调整带来房企大规模减值及中小房企资金链断裂风险;2)2016年起因楼市火爆、地价持续上升,随后各地限价政策陆续出台,板块未来面临毛利率下滑风险;3)当前销售难度整体加大,后续楼市若超预期降温,部分偿债压力较大房企将面临资金链断裂风险。