房地产行业2019年1~11月国家统计局房地产数据点评:销售动能边际趋弱,开工波动缘于基数

销售:单月增速连续3个月环比回落,销售动能仍边际趋弱 低基数下,9-11月全国商品房销售面积单月增速连续3个月环比回落,显示销售动能仍边际趋弱。11月全国商品房销售均价环比回升1.5%,主要系:1)高均价的东部地区销售占比持续提升;2)部分大中型房企主力降价促销期在9-10月,11月开始折扣力度有所减弱。 展望2020年,我们认为信贷支持和房价预期两大因素均难以支持市场总量继续扩张,房企以价换量策略边际作用递减,维持2020年销售总量平缓下行,结构分化加剧,二线区域核心更强的判断。

土地:价格和补货需求继续动态平衡,预计市场整体保持低温运行 9-10月随着地价持续下行,开发商补货意愿有所回温。11月全国土地购置增速重新回落,与此同时,百城成交溢价率小幅上行。这印证了我们此前提出的判断:土地市场阶段性回温主要来自于土地价格和补货需求的动态平衡。展望2020年,我们预计土地市场将整体保持低温平稳运行。

地产链:单月新开工波动源于基数变化,施工、投资增速如期高位放缓 我们在解读10月统计局数据时明确提出:2019年来,月度新开工量基本稳定在2亿方左右,或反映了房企新开工铺排向饱和备货靠拢。11月单月新开工量1.96亿方,较2亿方中枢偏离度较小,单月新开工增速转负主要是由于基数作用,不宜解读为存量变现逻辑发生变化,新开工骤然大幅收缩。 11月房屋施工面积增速、房地产投资增速如期高位放缓。展望2020年,我们认为地产开发链条呈现明显的重心后移特征,即前端进入项(拿地、新开工)边际减少,尾部退出项(竣工)边际增加。施工总量高位放缓,土地购置费由拉动转为拖累,房地产投资增速稳步下行,中性预测2020年大概率区间在4%-5.5%(土地购置费增速-5%-0%)。

资金面:各项渠道此消彼长,整体维持稳健 11月行业到位资金单月同比增速回升0.5pc至+6.5%,资金面整体维持稳健。其中需求侧:11月定金及预收款低基数下维持较高增长,对冲Q4按揭增速放缓的影响,11月整体销售回款增速继续保持在14%左右。供给侧:11月国内贷款高基数下同比下降17%,行业供给侧信贷收缩压力进一步体现;11月自筹资金同比增速反弹至8%,主要来自于海外流动性改善叠加近期房企销售韧性较强催生发债窗口期,留有额度的房企积极完成全年融资计划。

投资建议 中央经济工作会议定调平稳,基本面销售、投资下行不失速。行业供给侧改革下,集中度持续提升,房企短期业绩兑现和中长期盈利增长持续性都将加剧分化。在流动性宽松和“资产荒”的情况下,龙头房企收入端弹性确定,业绩增速相对稳定,估值具有较强防御性,股息率相对较高,对于考核周期较长的大资金具备配置吸引力。建议关注现金流安全边际高,业绩确定性较强,具备持续投融资优势的龙头,如A股的招保万金和H股的融创中国和中国金茂。同时考虑到全球流动性宽松和无风险利率缓步下行有利于存量物业价值重估,建议关注陆家嘴和华润置地。

风险分析 行业持续调控,整体销售增速下行超预期;前期需求透支或棚改依赖度较高的三四线楼市存回调压力;还款高峰来临,部分中小型房企信用风险抬升。