商品住宅行业全景图：细数住宅前世、今生及未来

“人口+土地+金融”外衣下的供需推动:纵观国内外商品住房市场发展,本质上仍是供需起作用。从需求端来看,人口迁移、家庭规模小型化、适婚人口的增加都会显著增加房屋需求,但能否形成有效需求,离不开收入增长及金融条件的支持。从供给端看,土地供应直接影响区域楼市中期表现,过去十年(2008-2018)人地错配是导致国内楼市区域分化的重要原因之一;同时建设周期等因素亦可能导致短期供需结构失衡,进而加剧楼市波动。

“多元化+存量市场+市占率提升”为海外普遍趋势:随着城镇化率的完成,海外楼市均呈现新房市场的萎缩、二手房存量市场的崛起;同时市场的调整及成熟加速了行业集中度提升及带来房企的多元化布局。美英二手房成交占比超过80%;英国TOP10市占率达到近60%。尽管各国房企均开启多元化布局,但从收入结构来看,美英房企传统开发类收入占比90%以上,日本随着租赁、商管等业务崛起,物业开发类收入占比已不到40%。

“中期需求稳定+多元化+区域分化”为国内中期趋势:随着城镇化率持续提升,改善及更新需求释放,中期国内住宅需求规模仍有望维持年均12.5亿平左右,同时在稳地价稳房价背景下,行业盈利中枢将逐步回归至市场平均水平。龙头房企凭借融资、拿地等优势,有望持续扩大市场份额,且积极开展多元化试水,但住宅开发中期仍将是传统房企的主要收入来源。区域布局上,一二线城市尽管兼具人口及产业支撑,但面临竞争激烈、地价高企、供应少等问题,而大多数三四线城市人口净流出、产业基础较为薄弱,缺乏中长期支撑,未来以一二线为中心的城市圈将成为房企争夺的主战场。

投资建议:短期来看,行业政策及融资环境依旧维持高压,销售端压力逐步加大,将加快行业格局洗牌及市场集中度提高。中期来看,稳地价稳房价稳预期背景下,随着住宅开发回归制造业属性,唯有具备融资及规模优势、高周转房企方可获得超额利润;同时随着行业盈利中枢下行,收并购、旧改等将成为房企重要拿地抓手,预计未来具备融资及拿地优势的房企方能基业长青、脱颖而出。

风险提示:1)住宅开发需求大幅萎缩风险:2)多元化业务布局进程不及预期甚至失败风险;3)开发业务毛利率大幅下降风险;4)中小房企资金链断裂风险。