投资增速延续回落,建安支撑2020年增长:2019年1-11月全国房地产投资同比增长10.2%,增速较1-10月下降0.1个百分点;其中11月单月投资同比增长8.4%,较10月下降0.4个百分点。1-11月东部、中部、西部、东北部地区同比增速较1-10月分别下降0.1个、0.3个、0.4个、0.6个百分点。我们判断单月增速回落与施工增速下行有关。展望2020年,受土地购置费增速回落影响,投资增速预计延续下行趋势,但由于新开工面积绝对值超过竣工,施工面积增长将对投资形成支撑,预计2020年投资增长5%以上。
推盘上升叠加“以价换量”带动销量微增,2020年料将稳中趋降:1-11月全国商品房销售面积同比增长0.2%,增速较1-10月上升0.1个百分点;销售额同比增长7.3%,增速较1-10月持平。11月单月销售面积同比增长1.1%,延续正增长,但增速较10月收窄0.9个百分点。国庆后楼市已明显降温,销量增长主要为房企加大推盘、以价换量的结果。展望2020年,楼市大概率延续调整趋势,其中一二线城市已历经调整,加上因城施策带来的政策托底,预计延续平稳;三四线供应增加、需求萎缩,加上此前未有明显调整,量价均将面临较大压力,预计2020年全国销售面积同比降3%。
新开工增速如期回落,中期仍将承压:1-11月新开工同比增长8.6%,较1-10月下降1.4个百分点;其中11月单月同比下降2.9%,10月为上升23.2%。中期来看,我们延续新开工稳中趋降判断,主要因:1)尽管当前三四线楼市仍呈现韧性,但已步入降温调整通道,将逐步传递到开工端;2)随着去化率下行,库存累积将逐步影响房企开工热情;3)资金端调控仍旧偏紧,当销售回款无法覆盖达到预售条件前的建安开工投入,房企开工热情亦将下降。预计2020年新开工仍将延续回落,但考虑当前仍相对较低的库存,因城施策带来政策腾挪空间,预计2020年新开工仍将保持微幅增长。
土地市场整体稳定,竣工持续回暖:1-11月全国土地购置面积同比下降14.2%,降幅较1-10月收窄2.1个百分点,11月百城土地成交溢价率7.3%,土地市场整体稳定。考虑多地土拍政策以及行业融资调控偏紧、销售难度逐步加大,预计后续土地市场仍将延续平稳。1-11月商品房竣工面积同比下降4.5%,降幅较1-10月收窄1个百分点。11月单月竣工面积同比增长1.8%,考虑2016年至今期房销售持续回升,交房刚性下预计竣工仍将逐步回升。
到位资金增速持平,融资政策表态趋于缓和:1-11月房企整体到位资金16.1万亿元,同比增长7%,增速较1-10月持平。其中受年末推盘加大、房企加快回款带动,定金及预收款增速环比1-10月升0.6个百分点至10%。国内贷款受制于较紧的融资政策,累计同比增速环比1-10月收窄2.4个百分点至5.5%;个人按揭贷款增速收窄0.2个百分点至13.9%。11月全国首套房贷利率升至5.53%,上行速率逐步趋缓。12月初易纲行长提出对房地产融资进行逆周期调节,政策表态趋于缓和。随着房企销售及回款压力加大,偿债压力上升,预计2020年房企融资端政策有望边际改善,但资金面或难现2019年年初宽松。
投资建议:展望2020年,预计投资及销售增速均将稳中趋降,尽管行业基本面承压,但在以“稳”为主、因城施策的背景下,政策存在托底空间,同时板块估值已处于历史低位、股息率亦具备吸引力,当前位置地产股易涨难跌,攻守兼备、性价比持续凸显,板块弹性仍取决于政策与基本面的博弈。短期来看,主流房企无论估值、持仓、股息率均具有吸引力,关注估值切换及政策博弈的机会,以低估值龙头(万科、保利、金地等)及业绩高增的二线弹性标的(中南、阳光城等)为主;中期随着政策微调、货币端发力,楼市有望逐步走稳,关注流动性宽松可能带来的“资产荒”配置机会。
风险提示:1)当前市场销售难度整体加大,而三四线受制于供应充足、需求萎缩,加上此前未有明显调整,后续量价均将面临较大压力,未来或存在三四线楼市超预期调整带来房企大规模减值及中小房企资金链断裂风险;2)受楼市火爆影响2016年起地价持续上升,而后续各城市限价政策陆续出台,板块未来面临毛利率下滑风险;3)当前行业资金面从紧,而楼市销售难度明显加大,后续楼市回归平稳过程中若超预期降温,部分偿债压力较大房企或面临资金链断裂风险。
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