房地产行业2019年三季报综述:盈利能力小幅回落,回款改善投资回暖

盈利方面,由于16-17 年涨价项目结算进入尾声,营收和业绩增速呈现收窄的趋势,19 年三季度主营业务收入和归母净利润增速分别为19.2%和9.0%,分别较19 年中期收窄1.2 个百分点和3.3 个百分点。其中,二线房企表现亮眼,收入及利润增速均领跑行业。

利润率方面,房企整体毛利率同比上升,环比下降,呈见顶回落趋势;并由于少数股东权益及计提资产减值损失显著上升,净利润率下行更为显著。板块2019 年三季度毛利率和净利率分别为35.6%和10.3%,分别较19 年中期下降1.1 和1.5 个百分点。

负债率方面,19Q3 房企资产负债率80.6%,较19 年中期下降0.1 个百分点,其中预售账款及合同负债上升影响较大。板块净负债率102.1%,较19 年中期下降1.2 个百分点,二线房企杠杆率下降显著,财务结构更加健康。另一方面,2019 年1-9 月板块投资现金流出累计同比上升16.4%,较19 年中期扩大6.4 个百分点,投资呈回暖趋势。

展望未来,我们认为在房地产融资环境不断收紧的情况下,行业拿地及开工投资或将逐步下降,房企有望加快销售回款,销售价格增速或将回落,叠加16-17 年土地购置价格上涨,行业利润率水平或将承压。另一方面,房企间持续分化,一二线房企销售依旧稳健及预收账款充足,19年业绩望延续高增,而尾部房企将逐渐淡出市场,行业集中度或再度提升。

投资建议

我们判断2019 年四季度,随着“一城一策”的深化落地,部分城市调控呈小幅放松态势。目前主流房企2019 年平均PE4-8 倍(详见文末估值表),处历史低位,估值修复动力较大;同时,主流房企2019 年平均股息率超过5%,远高于10 年起国债收益率;伴随龙头房企销售、投资、融资等集中度持续提升,四季度配置价值凸显。

我们维持板块强于大市评级,建议积极关注政策及融资环境变化,推荐龙头房企:万科A、保利地产;区域龙头:华夏幸福、荣盛发展,招商蛇口;建议关注高成长性房企:大悦城、阳光城、中南建设及房地产服务商:我爱我家。

评级面临的主要风险房地产行业销售大幅下滑,调控政策力度超预期。