房地产行业行业点评：中央经济工作会议点评：重点提示旧房改造，政策表态延续18年基调，但比7月温和

投资要点 事件:中央经济工作会议12月10日至12日在北京举行,会议提出要加大城市困难群众住房保障工作,加强城市更新和存量住房改造提升,做好城镇老旧小区改造,大力发展租赁住房。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,全面落实因城施策,稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制,促进房地产市场平稳健康发展。

点评:

对地产表态延续2018年基调,但不再提及“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。2019年中央经济工作会议的表态中,仍然延续了此前的“房住不炒、因城施策、落实长效机制”的大框架,而其他表述与2018年底全国住房和城乡建设工作会议也完全一致。2019年7月中央政治局会议明确提出不将房地产作为短期刺激经济的手段,但本次会议不再提及。

旧房改造工作预计将全面推进,政策助力民生工程。(1)起步:15年习近平总书记在中央城市工作会议上首次提出“老旧小区改造”概念,16年国务院再提要对老旧小区综合整治。(2)探索:17年住建部在厦门、广州等15个城市启动老旧小区改造试点。(3)全面推进:2019年6月,国务院《政府工作报告》提出“部署推进城镇老旧小区改造”。本次中央经济工作会议再次强调旧房改造。我们预计未来各地方政府将加速推动老旧小区改造工程。住建部数据显示,初步统计全国共有老旧小区近16万个,涉及居民超过4200万户,建筑面积约为40亿平方米。以此计算,老旧小区改造将惠及超1亿居民,是重大民生工程。

老旧小区改造有效拉动投资,但也会递延部分新房购置需求。19年3月份,国务院参事仇保兴指出“我国城镇需综合改造的老旧小区投资总额可达4万亿元,如改造期为五年,每年可新增投资约8000亿元以上”,旧区投资一定程度上拉动了投资。我们估算,老旧小区改造中小区维护、加装电梯和增加立体停车库将是资本开支较大的部分。但另一方面,老旧小区改造延长了住房使用寿命,预计部分购房需求或将递延。

投资建议:在当前基本面仍下行、政策面逐渐见底回升的阶段,我们持续看多龙头地产公司和物业板块,行业的下行期是龙头房企取得更大的领先优势的战略机遇期,持续推荐万科A、保利地产、中南建设。

风险提示:行业销售波动;政策调整导致经营风险;融资环境变动;企业运营风险;汇率波动风险。