地产行业2020年度策略报告:重走2019?花相似,境不同

政策托而不举,因城施策。经济下行压力加大、楼市降温背景下,预计2020年政策面有望从过紧回归平衡,改善力度将取决于经济及楼市走向。但考虑“房住不炒”的总基调,结合前几轮周期底部强刺激带来的房价暴涨、居民杠杆率大幅攀升等副作用,预计整体托而不举,以稳为主。

投资同比增5%以上,建安为主要支撑。地产投资包括土地购置费用及施工建安投资。2019H2以来百城土地成交持续下滑,九大标杆房企前三季度拿地销售比为84.2%,较2018年下降16.6个百分点,叠加较高基数,预计2020年土地购置费增速将延续回落。由于新开工绝对值超过竣工,施工面积仍将保持增长,建安有望成为2020年投资增长引擎。预计2020年施工面积及建安投资同比增长7.1%,新开工同比增长3%,地产投资同比增长5.4%。

销售稳中趋降,预计同比降3%。2019年国庆后楼市已明显降温,2020年大概率延续调整趋势,其中一二线城市已历经调整,加上因城施策带来的政策改善托底,预计延续平稳;三四线供应增加、需求萎缩,加上此前未有明显调整,量价均将面临较大压力。随着政策微调及货币环境改善,调整之后楼市有望在下半年逐步走稳,预计2020年全国销售面积同比降3%。

资金未至穷途,融资端或边际改善。由于开发商主动收缩拿地、加快销售回款、储备资金过冬,房企整体资金状况好于前三轮周期底部。2019Q3末上市房企在手现金对一年内到期长短期债务覆盖比例为115%,远好于2008、2011和2014年。测算2020年房企信托及债券到期1.46万亿,较2019年增长19.4%,随着房企销售及回款压力加大,偿债压力上升,预计房企融资端政策有望边际改善,但资金面或难现2019年年初宽松。

投资建议:展望2020年,尽管行业基本面承压,但在以“稳”为主、因城施策的背景下,政策存在托底空间,同时板块估值已处于历史低位、股息率亦具备吸引力,当前位置地产股易涨难跌,攻守兼备、性价比持续凸显,板块弹性仍取决于政策与基本面的博弈。我们看好2020年地产板块整体表现,维持“强于大市”评级。全年建议积极配置行业龙头及二线弹性标的,耐心持股等待收益。短期来看,主流房企无论估值、持仓、股息率均具有吸引力,多地政策微调、5年期LPR下调,关注估值切换及政策博弈的机会,以低估值龙头(万科、保利、金地等)及业绩高增的二线弹性标的(中南、阳光城等)为主;中期随着政策微调、货币端发力,楼市有望逐步走稳,关注流动性宽松可能带来的“资产荒”配置机会。

风险提示:1)2020年上半年存在楼市超调而政策迟迟未见松动的风险;2)楼市大幅调整带来的资产大幅减值及净利率下滑的风险;3)若楼市降温超预期,且融资渠道依旧偏紧,不排除部分中小房企面临资金链风险。