固定收益主题报告:房地产距离“政策底”还有多远?

核心城市的购房主力或已从“刚需”转为“改善”。房价上涨加大了核心城市的“刚需”购房难度。2018年以来,深圳与武汉等核心城市的“大户型”成交套数都随着房价的大幅上涨而快速飙升,能够通过承受较高总价“一步到位”购买“豪华三房”以上户型的“刚需”客户应该比较有限,我们有理由相信这些核心城市的购房主力或已从“刚需”转为“改善”。

“房住不炒”兼有“房住”和“不炒”的双重含义,过紧的“四限”政策可能已对部分核心城市的“改善购房需求”构成抑制。“四限”政策在打击炒房方面发挥了极其重要的作用,当前“炒房恶风”已被显著打压,“不炒”目标已经得到较好落实。然而,在核心城市的购房主力可能已从“刚需”转为“改善”的背景下,一线城市过严的“二套房认定标准”,二线城市过紧的“限售”以及一二线城市普遍较高的二套房首付比例都在一定程度上加大了“改善购房需求”的释放难度。

“政策底”或已现,地产债精选个券,但房地产投资延续回落。2018年底以来,越来越多城市开始千方百计通过所谓“人才政策”进行微调,近期调整力度似有越来越大的倾向。23号文后各种非正规融资渠道已经显著收紧,开发贷等合规融资渠道业也有明显的“择优”倾向,房地产贷款占社融的比例显著回落,融资政策继续大幅收紧的可能性不高。在需求政策加速“趋松”且融资政策难以显著边际收紧的背景下,本轮楼市调控的“政策底”可能已经基本见到。我们建议可以对那些评级AA+,不超过3年,收益率在5.5%以上的中型房企以及那些“小而美”的房企进行精选。对房地产投资而言,房地产投资与房地产销售已经“脱钩”多年,2020年主导房地产投资的核心矛盾料将仍是“房企集中度”与“新开工动能”等行业内因,二者在2020年应该都会趋弱,因此我们认为2020年房地产投资会延续回落,而且二季度后的下行速度可能会显著大于一季度。

风险提示:宏观政策超预期,楼市调控政策超预期,海外超预期等。