地产行业周报：成交环比回升，百强销售增速放缓

本周观点:百强房企11月单月销售额、销售面积同比分别增长18.2%、15.9%,较10月分别下降3.3个、7.6个百分点,12月为各家房企年底冲刺高峰,预计供应量仍将维持高位,但随着库存累积及需求透支将对去化率形成制约,11月百强房企销售增速的放缓亦反映以价换量效果逐步减弱。展望2020年,一二线在基本面稳健、因城施策背景下有望延续平稳,三四线在供应增加、需求减弱背景下量价均面临调整压力。个股方面关注:1)融资收紧下,资金状况佳、业绩确定性强、一二线货值占比高的低估值龙头及高股息率个股保利、万科、金地、招商;2)业绩销售高增、布局核心城市圈的弹性二线中南、阳光城;3)受益竣工回升的物业板块。

行业动态:1)百强房企单月成交增速放缓,主流房企目标完成率超九成;2)郭树清:持续防范化解金融风险,遏制房地产泡沫化倾向;3)杭州:设立租赁资金专户和风险防控金。

楼市动态:1)成交整体上行,市场将趋于稳定。本周新房成交环比升25%,二手房环比升4%。随着过去两年积累刚需逐步释放、稳地价稳房价稳预期调控基调延续,核心城市整体将趋于稳定。2)库存延续回升,中期或仍将上行。16城取证库存8634万平米,环比升1.5%。资金端收紧情形下,加大申请预售及推盘、加快回笼资金为房企最优选择,预计中期库存仍将缓慢上行。3)推盘节奏放缓,去化率回升。上周重点城市新推房源1.6万套,环比降9.8%;开盘去化70%,环比升10个百分点。考虑到政策以稳为主且整体偏紧、潜在供应规模较大,去化率后续仍将面临压力。4)挂牌整体上行,市场情绪较为谨慎。19城二手房挂牌124万套,环比升0.1%。楼市降温情形下挂牌量持续上升,市场对后市仍较为谨慎。5)土地成交回升、溢价率回落,整体以稳为主。上周百城土地成交1300万平米,环比升19%;溢价率5.7%,环比降2个百分点;其中广州成交靠前。考虑到多地土拍政策偏紧、行业融资端调控严格,核心城市土地市场仍将以稳为主。

投融资动态:根据Wind统计,本周(11.25-11.29)房企境内发债183亿元、境外发债10.6亿美元,环比升46.5%、266.2%。境内外发行利率位于3.57%-13.75%区间,其中融信较前次上行,朗诗、金辉、佳源国际、贵州新蒲开发较前次持平,花样年、联发集团较前次下行。2019年为房企偿债高峰期,楼市逐步回归平稳情形下,预计房企融资态度将保持积极。

风险提示:1)当前市场销售难度整体加大,而三四线受制于供应充足、需求萎缩,加上此前未有明显调整,后续量价均将面临较大压力,未来或存在三四线楼市超预期调整带来房企大规模减值及中小房企资金链断裂风险;2)受楼市火爆影响2016年起地价持续上升,而后续各城市限价政策陆续出台,板块未来面临毛利率下滑风险;3)当前行业资金面从紧,而楼市销售难度明显加大,后续楼市回归平稳过程中若超预期降温,部分偿债压力较大房企或面临资金链断裂风险。