地产行业周报：成交环比回升，LPR最新报价下调

本周观点:本周1年期、5年期以上LPR最新报价均较前次下调5BP,结合央行三季度货币政策执行报告表示“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,我们认为此次5年期以上LPR下调旨在一定程度上降低企业中长期信贷融资成本,并不等同于房贷政策放松,后续房贷利率变化仍要考虑地方人行与各商业银行加点情况。板块投资方面,地产板块业绩增长确定、低估值、低持仓、高股息率,配置价值依旧凸显。个股方面关注:1)融资收紧下,资金状况佳、业绩确定性强、一二线货值占比高的低估值龙头及高股息率个股保利、万科、金地;2)业绩销售高增、布局核心城市圈的弹性二线中南、阳光城。

行业动态:1)1年期与5年期LPR各降5BP,信号意义大于实质影响;2)央行重申不将房地产作为短期刺激经济的手段;3)佛山新规:禁止商业、办公用房以“公寓”用语销售。

楼市动态:1)新房成交上行,市场将趋于稳定。本周新房成交环比升2%,二手房环比持平。随着过去两年积累刚需逐步释放、稳地价稳房价稳预期调控基调延续,核心城市整体将趋于稳定。短期受推盘力度加大影响,成交或有超预期表现。2)库存环比回升,中期或仍将上行。16城取证库存8482万平米,环比升1%。资金端收紧情形下,加大申请预售及推盘、加快回笼资金为房企最优选择,预计中期库存仍将缓慢上行。3)推盘节奏加快,去化率微降。上周重点城市新推房源1.7万套,环比升32.2%;开盘去化60%,环比降2个百分点。考虑政策以稳为主且整体偏紧、潜在供应规模较大,去化率后续仍将面临压力。4)挂牌整体上行,市场情绪较为谨慎。19城二手房挂牌124万套,环比升0.6%。楼市降温情形下挂牌量持续上升,市场对后市仍较为谨慎。5)土地成交、溢价率回落,整体以稳为主。上周百城土地成交898万平米,环比降18.6%;溢价率5.1%,环比降1.6个百分点;其中苏州成交靠前。考虑到多地土拍政策偏紧、行业融资端调控严格,核心城市土地市场仍将以稳为主。

投融资动态:根据Wind统计,本周(11.18-11.22)房企境内发债96.9亿元、境外发债2.9亿美元,环比升62%、降93%。境内外发行利率位于3.05%-12.88%区间,其中重庆华宇集团、新湖中宝、蓝光发展、天津北辰科技、福建阳光集团、德信中国较前次持平,中南建设较前次下行。2019年为房企偿债高峰期,楼市逐步回归平稳情形下,预计房企融资态度将保持积极。

风险提示:1)当前市场销售难度整体加大,而三四线受制于供应充足、需求萎缩,加上此前未有明显调整,后续量价均将面临较大压力,未来或存在三四线楼市超预期调整带来房企大规模减值及中小房企资金链断裂风险;2)受楼市火爆影响2016年起地价持续上升,而后续各城市限价政策陆续出台,板块未来面临毛利率下滑风险;3)当前行业资金面从紧,而楼市销售难度明显加大,后续楼市回归平稳过程中若超预期降温,部分偿债压力较大房企或面临资金链断裂风险。