宏观经济：为何2019年地产数据好于预期

为何2019年地产数据好于预期

2018年年底的时候,市场普遍预期2019年房地产指标会有较大的滑坡,一方面房企拿地出现明显放缓,另一方面棚改退潮拉低三四线城市需求。但是截至2019年10月,房地产投资累计同比增长10.3%,高于2018年全年(9.5%);商品房销售面积累计同比增长0.1%,较2018年全年(1.3%)仅略有下滑;房屋施工面积累计同比增长9%,高于2018年全年(5.2%);房屋竣工面积累计同比减少5.5%,降幅较2018年全年(-7.8%)收窄。 地产施工超预期的原因在于:(1)2018年信用收缩,房企使用高周转的策略,加快开工但施工力度不强,而地产调控政策始终没有明显放松迹象,高周转策略难以持续太久,加上前几年销售的期房面临交房的压力,新开工面积增速高位回落,但2018年一部分新开工将转化为2019年施工面积。(2)2018年竣工增速持续低位下滑,拉升了2019年施工面积。(3)2019年净复工面积上升支撑地产施工。(4)施工应该主要集中在期房,二三四线城市预售标准相对一线城市偏低,导致2016年以来期房销售主要集中在二三四线城市(尤其是受棚改推动的三四线城市),本轮施工面积增速反弹主要来自于二三四线城市。

地产投资超预期的原因在于:(1)随着2018年下半年以来拿地的放缓,2019年土地购置费增速的确高位回落,但2018年土地购置费占房地产投资比例显著上升至30.3%,远高于过去几年20%左右的占比,这降低了土地购置费对房地产投资的拖累。(2)2019年1-10月建安投资对房地产投资拉动率较2018年全年提升6.5个百分点,是房地产投资增速回升的主要贡献,根据公式“建安工程=施工面积*施工单价”,施工面积与施工单价均对建安投资增速回升有贡献。 地产销售超预期的原因在于:(1)今年新增信贷很大一部分投向了房地产,从上市银行的中报可以看出投向房地产的贷款(个人住房贷款+房地产业)占比达到38%左右。(2)部分房企在“以价换量”以回笼资金,尤其是在地产融资收紧后,采用降价促销策略的房企越来越多。(3)今年上半年房贷利率下降提振一二线城市商品房销售。(4)购房需求滞后于棚改施工,导致棚改退潮对2019年三四线城市销售影响没有预期那么大。

风险提示:房价变化超预期。