投资增速回落,中期稳中趋降:2019年1-10月全国房地产投资同比增长10.3%,增速较1-9月下降0.2个百分点;其中10月单月投资同比增长8.8%,较9月下降1.7个百分点。分区域来看,1-10月中部、东部、东北部、西部地区投资增长10%、8.4%、9.5%、15.7%,增速较1-9月持平、下降0.2个、0.4个、0.5个百分点。我们判断投资单月增速回落主要受土地购置费走弱影响。中期来看,随着融资端收紧逐步传导至拿地及开工端,地产投资增速仍将延续下行趋势,但考虑上年四季度较低基数及近期销售持续超预期、年末赶竣工的压力,预计短期投资增速下行斜率较缓。
销售持续好于预期,短期仍将呈现韧性:1-10月全国商品房销售面积同比增长0.1%,年内首次转正,销售额同比增长7.3%,面积及金额增速均较1-9月上升0.2个百分点。10月单月销售面积同比增长1.9%,延续正增长。分区域来看,10月东部、中部销售面积增速环比上升4.8个、0.4个百分点至5.8%、1.1%;西部同比下降2.3%,增速较9月的9.3%明显下行,反映一二线在加大推盘、以价换量背景下销售向好,而三四线受制于需求萎缩,积极推盘下疲态逐步显现。展望后市,考虑房企年末货量充足、积极推盘抢收需求以及2018年四季度较低基数,预计短期销售仍将呈现韧性。
新开工延续反弹,中期仍将承压:1-10月新开工同比增长10%,较1-9月上升1.4个百分点;其中10月单月同比增长23.2%,较9月上升16.6个百分点。我们判断新开工增速持续反弹主要因短期销售表现持续超出预期。中期来看,我们判断新开工仍将承压,主要因:1)2018H2以来房企拿地持续收缩,2019年1-10月土地购置面积增速较2018年下降30.5个百分点至-16.3%,拿地强度下降制约可供开工土储;2)三四线销售压力加大叠加资金面收紧,将逐步影响房企开工积极性;3)2018年四季度基数较高。
土地市场稳中有升,竣工降幅延续收窄:受销售韧性延续影响,土地成交增速有所回升。1-10月全国土地购置面积同比下降16.3%,土地成交价款同比下降15.2%,降幅较1-9月收窄3.9个、3个百分点。10月百城土地成交溢价率6.2%,较9月下降0.8个百分点,整体保持稳定。考虑到多地土拍政策偏紧、行业融资端调控严格,预计土地市场仍将延续平稳。1-10月商品房竣工面积同比下降5.5%,降幅较1-9月收窄3.1个百分点。考虑2017、2018年竣工已连续两年负增长,且2015-2018年期房销售明显回升,交房刚性下竣工降幅有望持续收窄。
到位资金增速收窄,按揭利率逐步上行:1-10月房企整体到位资金14.5万亿元,同比增长7%,增速较1-9月下降0.1个百分点。其中受年末推盘加大、房企加快回款带动,定金及预收款增速环比升0.4个百分点至9.4%。国内贷款受制于相对较紧的融资端政策,累计同比增长较前9月收窄1.2个百分点至7.9%。10月全国首套房贷利率升至5.52%,连续4个月回升,个人按揭贷款增速环比升0.5个百分点至14.1%。
投资建议:10月全国销售开工韧性十足,短期随着年末推盘高峰及上年较低基数,销售端仍存在超预期可能;竣工随着交房高峰到来如期回升,考虑2015-2018年期房销售明显回升,预计竣工回升趋势仍将延续。投资建议方面,地产板块业绩增长确定、低估值、低持仓、高股息率,配置价值依旧凸显。个股方面关注:1)融资收紧下,资金状况佳、业绩确定性强、一二线货值占比高的低估值龙头及高股息率个股保利、万科、金地、招商;2)业绩销售高增、布局核心城市圈的弹性二线中南、阳光城;3)持续受益竣工回升的物业板块。
风险提示:1)当前市场销售难度整体加大,而三四线受制于供应充足、需求萎缩,加上此前未有明显调整,后续量价均将面临较大压力,未来或存在三四线楼市超预期调整带来房企大规模减值及中小房企资金链断裂风险;2)受楼市火爆影响2016年起地价持续上升,而后续各城市限价政策陆续出台,板块未来面临毛利率下滑风险;3)当前行业资金面从紧,而楼市销售难度明显加大,后续楼市回归平稳过程中若超预期降温,部分偿债压力较大房企或面临资金链断裂风险。
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