宏观深度房地产专题报告之三:楼市,"风水"到谁家

金融周期见顶转向,“风水轮流转”,“长尾”凸显。2015年前的“同步时代”成过往,“异步时代”持续,因调控从“一刀切”变为“一城一策”,2015年一线领涨,2016年二线领涨,2017-2018年三线领涨,2019年一线又率先回暖。同时,销售已放缓40个月,历史最长。

政策篇:由松趋紧,分化加大。首季“小阳春”后,4月起调控收紧。前7月调控收紧51次,4月来近40次,二线最高(70%),一线和2.5线卫星城其次(11-13%),2.7线都市圈和三线仅占2-4%。随着房价走软,本轮放松调控亦不少,前7月调控放松(不含人才和利率)32次,首季次数上升,6月后减少。调控方式一线偏边际,二线稍实质(松限价、远郊限购),其余线力度大(降房贷首付比、反向限价)。

融资篇:偏门紧,正门严。开发贷放缓,6月同比降至两年最低。按揭利率自2018年4季度有所下行,6月后止跌回升。23号文后信托投向房地产规模下滑。ABS等新型融资也呈现中止审核和收紧态势。海外债前4月同比大增124%,但5月后快速收缩,且发行人集中度高。

房企篇:大小房企分化减弱。随着高杠杆大房企融资收紧,39家房企2019年销售目标增速较2018年降低25pct。大浪淘沙后的小房企夹缝求生。销售额CR20回落。同时,大房企重回一二线,20家代表房企拿地金额一线上半年同比最快(59%),二线其次(32%),三线大降(-19%)。

轮动篇:“风水”转到哪一线?2019年一线显著回暖,二线其次,但2.5与2.7线热度褪去,三线整体趋冷。

一线:回暖最明显。18年下半年开始,一线楼市各项指标回暖力度最大(除房价受严控),但二季度后调控趋严,各指标高位放缓。一线回暖除了受2.5-三线热度不再、开发商重回基本面坚挺的一线外,供应放量和区域规划亦有利好。

二线:回暖稍弱,分化明显。二线拿地和投资回暖速度仅次一线,房价增速亦居第二。但内部冷热不均。抢人大战愈演愈烈,二线城市仍是主力。前7月全国共出台51项人才政策,二线占一半。

2.5线、2.7线:热度褪去。拿地和投资缩水,2.7线销售量价齐跌,内部分化亦较大。

三线:整体趋冷。受人口流出、棚改缩水和提前透支影响。

展望:来年“风水”到谁家?调控趋严,未来一段时间楼市或整体降温,逐线趋弱。一二线难回首季热度,但基本面支撑下回落较缓,三线和2.7线前期透支较大,或放缓较快,2.5线拿地和投资已放缓,未来销售下行压力难小。总体看,全国销售面积或仍将小幅负增,房价同比续缓,拿地面积同比降幅仍大,开工趋弱,施工先升后降,维持开发投资累计同比继续放缓的判断,预计到年底将降至5-8%。