中南建设：业绩表现优异，财务持续优化

业绩表现靓丽,未结资源丰富:公司期内实现营业收入409.6亿元,同比增长36.5%;归母净利润22.6亿元,同比增长78.7%。净利润增速高于营收增速主要因:1)期内销售及管理费用率分别下降0.89个和0.85个百分点;2)由于非并表项目结算增加,前三季度实现投资收益3.7亿元,较上年同期0.8亿元明显增长;3)结转项目权益比例提高,少数股东损益占比同比下降15.3个百分点至3.1%。由于销售金额高于结算收入,期末预收款较期初增长16.1%至1278.8亿元,为后续业绩增长奠定基础。

销售延续高增,投资张弛有度:公司2019年前三季度实现销售面积1024.3万平米,同比增长31.7%;实现销售金额1299.5亿元,同比增长26.6%,市占率较2018年提升0.2个百分点至1.2%。销售均价12687元/平米,较2018年全年下降1%。前三季度公司新进入济南、厦门、揭阳、湛江等城市,累计拓展项目51个,新增建面751万平米,同比下降42.8%;拿地销售面积比73.3%、平均楼面地价(5541元/平米)为同期销售均价的43.7%,分别较2018年下降66.1个、上升10.1个百分点。其中三季度单季新增建面331万平米,环比二季度增长45.8%,拿地销售面积比87.2%,环比二季度增长29.6个百分点,投资强度有所增强。期末在建建面3423万平米,其中待开工建面仅1332万平,相比当前规模略显不足,预计公司后续仍将适度补充土储。

负债结构持续优化,短期偿债压力无虞:期末公司净负债率、剔除预收账款的资产负债率较年初分别下降17.3个、0.9个百分点至175.6%、44.1%,持续优化。在手现金254.5亿元,为一年内到期长短期负债的158.8%,较年初上升45.5个百分点,短期偿债压力无虞。由于期内公司抢抓销售回款,经营性现金流净流入48.1亿元。

投资建议:维持原有盈利预测,预计2019-2021年EPS分别为1.09元、1.87元、2.43元,当前股价对应PE分别为7.9倍、4.6倍、3.6倍。公司坚定践行高周转策略、升级完善激励机制、城市布局持续优化,多因素助力销售表现持续优于行业;预收充足且利润率修复,未来业绩持续释放亦值得期待,维持“推荐”评级。

风险提示:1)当前楼市整体有所降温,而三四线受制于供应充足、需求萎缩,加上此前未有明显调整,后续量价均将面临较大压力,公司过半项目布局三四线,未来或存在三四线楼市超预期调整导致销售不及预期风险,同时或带来公司部分三四线项目减值风险;2)受楼市火爆影响2016年起地价持续上升,而后续各城市限价政策陆续出台,未来公司毛利率面临下滑风险;3)近期行业资金面调控从紧,而楼市销售难度明显加大,后续楼市回归平稳过程中若超预期降温,公司面临融资渠道收紧及融资成本上行风险。