万科A:业绩整体靓丽,财务状况稳健

业绩整体靓丽,全年高增可期。受结算规模增加影响,期内公司营收同比增长27.2%、归母净利润同比增长30.4%。净利润增速高于营收增速主要因:1)期内房地产业务实现营收2125.7亿元,占比94.9%,对应结算毛利率同比下降0.2个百分点至27.6%,但受其他业务毛利率提升带动,整体毛利率同比上升1.2个百分点至36%;2)期间费用率同比下降0.9个百分点至8.3%;3)资产减值损失同比减少16亿。公司1-9月实现竣工面积1640.1万平米,仅完成全年计划的53.5%,占比低于上年同期(59.1%),随着四季度竣工高峰来临,全年业绩仍有望维持较高增长。

未结资源可观,奠定持续增长基础。期内公司实现地产结算面积1455万平米,结算收入2125.7亿元,同比分别增长13.6%和26.9%;结算均价14610元/平米,较2018年全年上升12.5%。由于销售规模远高于结算规模,期末已售未结资源4474.3万平米,按合同金额合计约6362.4亿元,较2018年末分别增长20.6%和19.9%;未结资源均价14220元/平米,较2018年微跌0.6%,充足未结资源为业绩持续业绩增长奠定基础。

销售平稳增长,土储资源丰富:期内公司累计实现销售面积3061.6万平米,销售金额4756.1亿元,同比分别增长5.5%、10.2%,销售额市占率较上年末提升0.2个百分点至4.3%。平均销售均价15535元/平米,较2018年全年上升3.3%。期内累计实现新开工面积3243.4万平米,同比下降11.1%,已完成全年计划的89.9%。三季度在融资端收紧、土地市场降温背景下,公司逆周期加大拿地力度,单季新增开发项目62个,总建面1479万平米,权益建面1155.3万平米,全口径拿地销售面积比160.1%,较二季度提升96.9个百分点。1-9月累计新增项目116个,总建面2832.1万平米,同比下降20.9%,权益比例较2018年全年提升18.9%个百分点至72.1%。按权益投资金额计,新增项目81%位于一二线城市。1-9月全口径拿地销售面积比92.5%、平均楼面地价(6293元/平米)为同期销售均价的40.5%,分别较2018年下降23.4个、上升4.4个百分点。期末在建及规划建设项目面积约1.6亿平米,可保障未来2-3年销售。

负债结构合理,短期偿债压力无虞:期末公司净负债率、剔除预收账款的资产负债率较年初分别上升19.5个、下降2.4个百分点至50.4%、49.2%,仍处行业较低水平。在手现金1072.4亿元,为一年内到期长短期负债的170.7%,长期负债占有息债务比重约74%,短期偿债压力无虞。由于期内公司抢抓销售回款,经营性现金流净流入17.3亿元。

投资建议:维持原有盈利预测,预计2019-2021年EPS分别为3.85元、4.79元、5.89元,当前股价对应PE分别为6.9倍、5.6倍、4.5倍。公司作为国内优质龙头开发房企,住宅开发持续受益集中度提升,仍将保持较快增速,同时前瞻布局物流地产、长租公寓等地产细分领域,新业务协同发展、多点开花,维持“强烈推荐”评级。

风险提示:1)当前楼市整体有所降温,而三四线受制于供应充足、需求萎缩,加上此前未有明显调整,预计后续量价均将面临较大压力,未来或存在三四线楼市超预期调整导致销售承压,带来公司部分三四线项目减值风险;2)受楼市火爆影响2016年起地价持续上升,而后续各城市限价政策陆续出台,未来公司毛利率面临下滑风险;3)近期行业资金面调控从紧,而楼市销售难度明显加大,后续楼市回归平稳过程中若超预期降温,公司面临融资渠道收紧及融资成本上行风险。