房地产行业动态跟踪简报:业绩季来临,龙头补涨动力足

地产龙头业绩确定性明显

由于房地产行业延迟入账的机制,2016-2018年持续热销为开发商提供了坚实的结算基础。目前已披露 2018年报的 5家大中型房企中,招商蛇口归母净利润同比+20%,新城控股同比+74%,阳光城同比+46%,蓝光发展同比+63%,中华企业同比+174%。

截止 2018Q3, 我们跟踪的剩余未披露年报的 17家以住宅开发为主业的大中型房企(预收账款+合同负债) /2017年营业收入的比例均值为 1.79倍,其中典型龙头万科、保利、金地的比例分别为 2.28、2.17、1.79倍。

可结算资源充裕,叠加持续稳健的资产负债表,龙头房企 2018年业绩确定性明显。

因城施策,信贷平稳,销售温和下行与城市结构切换并存

展望全年,宏观流动性边际宽松下,购房信贷投放有望保持平稳,结合“房住不炒”、因城施策的调控路径,预计一二线城市政策面、基本面迎来底部复苏,托底总量温和下行。

从近期数据来看,2019年 1-2月,全国商品房销售面积、销售金额同比分别-3.6%、+2.8%,下行幅度略好于市场预期。分线的销售数据暂未公布,然而从土地市场来看,“春江水暖鸭先知”,2019年前 11周,一线土地成交规划建面同比增长 41%,持续放量;2019年 2月一线、二线土地成交溢价率回升至 9.28%、 11.93%,对比 2018年末为 2.29%、 8.00%。

存量变现新开工具支撑,施工投资继续回升,竣工向好非方向问题

1-2月全国房屋新开工同比+6%,绝对水平仍较高。当前待开发土地充裕,显性库存处于低位,融资改善资金面逐步企稳,预计存量变现仍为房企优先策略,全年新开工增速无需过于悲观。相对积极的开工叠加政策结构性微调促进项目复工,1-2月施工面积同比+6.8%;统计口径因素消除,施工单价回归平稳,1-2月施工类投资同比+6.5%。

竣工全年向好是速度而非方向问题:1)2016-2017年新开工面积增速明显回升(分别同比+8.1%、 +7.0%) ,其正常竣工节点在 2019-2020年;

2)房企融资持续改善,资金面逐步企稳,在同时满足[新开工-销售]环节的同时,[销售-竣工]环节的资金需求也能得到一定保证。

投资建议:老牌龙头存较强补涨动力,建议重回“招保万金”

近期板块老牌龙头涨幅落后于二线弹性/主题标的,现价对应“招保万金”2019年 WIND 一致预测 PE 中位数为 7.3倍,对应其余 16家大中型住宅开发商预测 PE 中位数为 6.9倍,龙头估值溢价近乎抹平。考虑到老牌龙头业绩确定性较高,财务表现稳健,融资优势明显,我们认为其存在较强的补涨动力,A 股地产建议关注万科 A、保利发展、招商蛇口、金地集团;H 股地产建议继续关注融创中国、中国金茂。

风险分析

国内宏观经济增长放缓,影响居民部门结构性信用扩张以及按揭贷款偿还;房地产持续调控,导致行业整体销售增速下行超预期;前期棚改依赖度较高的三四线城市楼市存在明显的回调压力。