融创中国收购北京项目及上海项目点评:并购稀缺资源,彰显核心实力

事件 1月21日,公司公告以125.53亿元应付代价收购北京泛海国际项目1号地块(北京项目)及上海董家渡项目(上海项目)100%股权。

项目区位条件优越,资源稀缺性明显 北京项目位于朝阳区核心位置,在东四环东侧,紧邻朝阳公园。项目总建筑面积66.85万方,业态主要包括住宅、商业、写字楼及酒店。根据搜房网数据,周边在售住宅项目均价约13万元/平方米-16万元/平方米,周边在售写字楼项目均价约10万元/平方米-14万元/平方米。 上海项目位于黄浦区南外滩板块,紧邻黄浦江、豫园。项目总建筑面积62.8万方,业态主要包括住宅及商业。根据泛海控股公告,上海项目包含10号/12号/14号地块,其中10号地块部分项目已入市销售,12号/14号地块拆迁工作正在推进中。根据搜房网数据,泛海国际住区(10号地块)当前售价约12万元/平方米-13万元/平方米。 wind数据显示,2016-2018年北京朝阳区合计成交19宗土地,总建筑面积237.6万方;上海黄浦区仅成交2宗土地,总建筑面积31.51万方。而公司本次收购在片区核心地段直接获取了总计仅130万方的优质项目,资源稀缺性明显,中长期增值潜力较强。

上调目标价至39.92港元,“买入”评级 我们认为,本次收购应在公司2019年投资预算中,现金流压力可控,对正在进行的降杠杆计划影响较小。基于公司储备资源有所增厚,预计销售及结转增长或有所提升,我们小幅上调公司2018-2020年预测净利润至153、254、326亿元,对应3年EPS分别为3.48、5.76、7.39元(原为3.42、5.69、7.30元),当前股价对应2018-2020年预测PE为6.5x/3.9x/3.0x。我们维持2019年6倍PE估值,对应目标价上调至34.58元(按照1月23日汇率:人民币/港币为1.154,对应39.92港元),维持“买入”评级。

风险提示:调控深化有导致销售不及预期的可能;融资成本提升有超预期的可能;降负债进度有低于预期的可能;汇率变化有导致汇兑损益增加的可能。