房地产行业2017年业绩预览及2018年业绩前瞻专题研究:增长仍是主基调

2017年板块净利润大面积预增且增幅明显。

截至2月9日,根据房地产板块已发布业绩预告、快报(剔除B股)的82家公司,66家实现增长,占比81%,其中①增幅超过500%以上有5家,包括中交地产、海德股份、世荣兆业等;②增幅超过100%~500%有23家,包括嘉凯城、广宇发展、卧龙地产等;③增幅超过30%~100%有21家,包括光明地产、新城控股、荣盛发展等。

板块业绩锁定性位于近三年高点。

2017年3季度末房地产板块预收款总额达19930亿元,同比增长29%,较2016年末营业收入的覆盖率达1.21倍,业绩锁定性位于近三年的高点。根据已披露的主流卖方研究机构对74只主流地产股业绩预测,2017、2018年wind一致预期营业收入同比增长分别为25%、22%,即使按极端情景(2017年4季度无销售回款入账,仅考虑3季度末预收款)假设,仍能锁定2017年营业收入业绩的194%;3季度末预收款在满足2017年wind一致预期营业收入增长25%后,剩余部分仍能锁定2018年收入预测值的41%。

行业负债水平缓慢上升,偿债能力较好。

2017年3季度末,房地产板块扣除预收款的资产负债率为71.9%,同比上升2.04个百分点;板块净负债率为108.76%,同比上升16.1个百分点。2017年3季度末,板块货币资金/(短期借款+一年内到期的非流动负债)为1.21倍,偿债能力仍旧较好。

2017政策持续收紧,2018初露局部松动迹象。

2017年行业延续以“打压、收紧”为基调的调控政策,尤其是对重点二、三线城市的覆盖范围持续扩大,除延续2016年的“限购、限贷、限价”政策外,多个城市的“限售”政策也相继出台。2018年初兰州、重庆、南京等地出台放松类政策,部分地方财政压力已逐步显现,政策初露局部松动迹象,步入精细化调控阶段。由于房地产支柱地位高、市场容量大、产业链长,其持续降温将显著影响大部分行业需求,有望强化市场政策放松预期。

行业降温延续,优势房企增长显著、行业集中度提升。

自2016年4月起,行业销售额、销售面积、新开工面积、施工面积等多个指标累计同比增速见顶回落,正式进入小周期降温阶段并延续至今。2017年行业降温,但聚焦地产主业的优势企业竞争力凸显,销售持续增长,2018年1月销售增速依然显著,其中碧桂园、万科、中国恒大1月销售额均达600亿元以上,年化销售额有望达7000亿元以上。行业集中度提升,Top10和Top3市占率分别由2015年的17.7%、7.9%上升至2017年的24.1%、11.8%,预计2018年在行业延续降温格局的情况下,优势房企销售及市占率仍将提升。

业绩增长仍是主基调。

综上所述:一方面,2017年板块净利润大面积预增且增幅明显,业绩锁定性位高;另一方面,房地产预售制度导致结算滞后,2016及17年优势地产股销售增长显著,将推动2018及19年的业绩释放。

股价冲高回落符合预判,调整有利于走得更健康、更长远。

近期股价冲高回落基本符合我们预判:①我们在1月22日发布的报告《2017年投资增速7%完全符合我们预期,区瑞明地产A股小周期理论框架再次被印证》中预判“毕竟股价在2017年已经有较大涨幅,2018年初以来在较短的时间内又出现了急速飙涨,后市超额收益能否继续扩大,可能需要更强的催化剂,比如:政府对房价上涨的容忍度提升、房地产调控由初露局部松动迹象到更明确、更大范围放松……。因此,股价即使出现短暂滞涨或调整也不意外,休憩一下是为了走得更健康、更长远”;②我们在1月29日发布的春季策略中提示“优势地产股短期涨幅显著,或引发获利回吐风险”。

目前板块估值仍不算贵,业绩增长仍是主基调,股价急涨之后冲高回落也有利于未来走得更健康、更长远。继续看好华夏幸福、保利、招商蛇口、万科A、荣盛发展、新城控股、中国恒大、阳光城、世联行、华侨城A、光大嘉宝、天健集团、禹洲地产、龙光地产等。