房地产12年年报和13年1季度报点评:业绩增长如期,潜伏新龙头公司

事件:

截止2013年4月31日,房地产上市公司2012年年报及2013年一季度报公布完毕。

观点:

1.12年业绩仍保持增长,增长略好于11年

2012年152家房地产上市公司每股收益EPS为0.49元(期末股本摊薄,整体法),排名23个行业的第六名(前五名分别是食品饮料、采掘、金融服务、家用电器、医药生物)。归属母公司股东的净利润合计的同比增长率%为)14.91%,排名23个行业的第四名(前三名分别是公用事业、食品饮料、餐饮旅游)。从2012年上市公司的整体情况看,房地产行业在经济下滑的形势下整体仍保持较好的增长,2013年房地产股仍将是A股市场值得投资的一个重要选择板块。

2012年房地产行业在调控中保持稳定增长符合我们的预期,全年152家房地产上市公司实现总营业收入5975.39亿元,同比增长24.54%,利润总额1168.8亿元,同比增长16.56%,实现净利润767.225亿元,同比增长15.06%,每股收益为0.4911元,同比增长8.96%。房地产行业如我们预期已进入平稳发展时期。

2.行业经营状况略有转好,管理费用和营业费用有较明显的下降

截止2012年底,房地产上市公司经营状况略有转好,存货周转率和总资产周围转率均有上升,同比分别长了1.48%和0.27%。2012年毛利率出现有一定下降达37.35%,比11年回落1.69个点。

2012年房地产上市公司在毛利率下降的同时能保持将利润的增长得益于公司加强费用的控制,2012年虽然房地产上市公司的财务仍在上升,但房地产行业整体的管理费用和营业费用有较明显的下降,2012年单位营业总收入的管理费用和营业费用同比下降了10.04%和5.43%。

2012年房地产上市公司一个最为明显是整体单位营业总收入的每股经营活动产生的现金流量净额出现正值为0.3071元,相比2011年的-0.4606有很大的改善。虽然房地产开发企业的现金流出现回升,但房地产开发企业的资产状况仍不容乐观,2012年房地产上市公司整体的资产负债率达73.10%,相比2011年提高了2.28%。房地产上市公司已走向通过提升内部管理要效益的局面,我们认为行业内公司之间的分化将进一步加大,已适应调控的房地产上市公司将能保持持续的业绩增长,股价市场的PE水平将迎来溢价的上升。

3.一季度净利润同比增长明显

进入2013年一季度,房地产上市公司业绩同比出现较为明显上升。据Wind资讯数据统计,按申万分类的152家房地产上市公司2013年一季度实现总营业收入1014.445亿元,同比上涨40.72%%;实现净利润123.641亿元,同比上涨29.25%%;每股收益0.079元,同比上涨22.29%%;每股净资产3.70元,同比增长7.80%。一季度销售的毛利率为37.7%,较2012同期的40.59%有所下降。2013年一季度房地产上市公司整体增长明显,这主要因数去年同期经营状况在一个相对低点。一季度房地产增长明显不说明进入2013年后房地产行业又进入一个快速增长周期,后期持续的增长仍将受到调控因素的压制,预计全年行业不喜不悲收入保持略有增长。

4.投资建议

2012年房地产上市公司营业收入保持增长,今年一季度增长较去年同期加大。我们认为调控下房地产上市公司整体稳定,2012年保持增长达到市场的预期,2013年行业仍将平稳。房地产开发企业分化已成定局“几家欢乐,几家愁”,“一高一低”(高周转,中低端产品)经营模式形成的新龙头公司的销售保持了持续增长,已具备很好的安全边际和长期的投资价值。建议二季度潜伏这类股价被错杀的公司等待后市的反弹,重点关注招商地产、保利地产、万科、金地集团、中南建设、荣盛发展、南国置业、建发股份和金科股份。