房地产行业研究周报:成交继续恢复

新房成交情况:北京回升明显,沪深小幅回落。本周北京成交26万平米,环比进一步增长46%,高于动态周均45%;上海成交29.9万平米,环比下降8%,高于52周动态周均值24%;深圳成交6.4万平方米,环比下降11%,仅高于动态周均值6%;三市当前去化周期分别为6.2、7.2和18.5个月。

而本周重点监测的15个二、三线城市,除无锡数据缺失外,有9个城市的成交进一步上升,平均升幅在16.7%,其中武汉的升幅最大,达到54%;另外的5个城市环比下降,平均降幅为22.4%,厦门的降幅最大,为55%。

二手房成交情况:除天津外,成交进一步回升。本周北京二手房成交22.4万平米,环比增长28%;深圳成交8.9万平米,环比微增1%;天津成交8.8万平米,环比下降5%;杭州成交8.3万平米,环比进一步增加4%。四城市本周成交量分别为52周动态周均的121%、87%、126%和169%,仅有深圳低于动态周均值。

行业点评:10月成交人气回升。根据wind的日成交数据,10月8-17日,44个城市工作日日均成交环比上升有32个,平均升幅36.6%;下降城市14个,平均降幅14.7%;总体平均上升9%,一线上升21%,二线三线上升4%和12.5%,符合我们在九月底对成交量将恢复的判断。

地方再出限价新政。媒体报道杭州近日出台《关于贯彻国土资电发【2012】87号文件有关事宜的通知》,提出“对商品住宅地块,当土地价格溢价率达到49%时,将调整竞价方式,即锁定地价,竞投配建安置用房或保障性住房面积”。但配建保障房有变相提高开发成本的作用,实际对空置房价影响不大。

媒体还报道,陕西住建厅和物价局也下发通知,要求各地区域测算住房项目成本、公布区域住房销售价格区间、控制房地产利润在10%左右,超出价格区间的商品房将无法在价格主管部门备案,也无法取得预售证。我们认为该政策严格执行的成本很高,因为土地成本的核算是非常困难的,这项政策未来可能执行的路径是对明显高出该区域均价的楼盘不发给预售证,而不会是严格计算每个项目的利润率,未来高端项目的销售会受到一定影响,对整体市场影响不大。

经济形势座谈会再提房地产。在近期召开的经济形势座谈会上,温家宝总理提到,房地产调控初见成效,但依然不稳定,必须坚持调控政策不动摇。今天的调控,包括房地产业的科学规划、规范市场秩序、使价格合理回归,都是为了促进房地产业的长期稳定和可持续发展。调控手段,从长期讲还需要逐步完善,更加注重市场和法制手段。

投资建议:我们在九月底推荐地产股的原因之一是判断十月份成交会环比改善,这一点已经得到近期的成交数据的证明,板块的股价也已经有了相应的表现。

我们认为短期地产股仍会强于市场,维持对万科、保利、金地、招商、华侨城、阳光城、中南建设和荣盛发展等一二线龙头的推荐。