房地产行业2月份投资月报:调控基调不变,重提刚需

1、2011年,全国商品房销售面积10.99亿平方米,比上年增长4.9%,增速比上年回落5.7个百分点;商品房销售额59119亿元,增长12.1%,增速比上年回落6.8个百分点。从1月份主要城市的销售数据看,1月份销售持续下滑,重点城市销售数据同比和环比增长明显下降,杭州、天津和青岛销售面积跌幅靠前。销售价格方面,杭州、广州和沈阳1月份销售均价同比和环比均增长外,其他城市房价同比和环比均出现一定程度回落。

2、2月份以来,继央行提出“支持普通商品住房建设、满足首次购房家庭的贷款需求”,芜湖近日出台楼市新政,对于在芜湖购买自住普通商品房可获契税补助、购房补贴等多项优惠。2月12日,芜湖政府宣布新政暂缓执行。我们认为,芜湖新政由于刺激需求力度较大,而且对首套房界定不是很清晰,暂缓执行表明国家宏观调控基调并没有动摇。和去年年底的调控力度相比,目前调控政策对刚性需求由过度抑制逐步转向合理支持。我们在2012年地产行业投资策略中提出,“全国性政策松动的时间预计在明年下半年出台的可能性较大,主要以刺激刚性需求为主。”

3、2011年商品房销售增速虽然有一定回落,但同比仍实现增长,有利于板块业绩释放。截至2月10日,wind地产板块已有67家公司公布业绩预告,其中44家公司预计净利润将实现同比增长,同比增幅在100%以上的公司有18家。67家公司2011年净利润平均增速约在20%左右。预计2011年地产板块净利润增速约为15%-20%。

4、我们维持前期观点,由于房地产行业发展的内在驱动依然存在,行业长期发展前景依然可以期待,2012年行业的适度回调有利于行业长远发展,维持对行业的“看好”评级。从阶段性机会来看,2月份和3月份可关注春节后销售环比回升带来的投资机会,重点推荐世联地产(002285)、万科A(000002)、保利地产(600048)、张江高科(600895)和宁波富达(600724)。