禹洲地产:收购资产包,核心城市储备增加

事件:公司公告收购事项,禹洲地产全资子公司收购沿海绿色家园旗下全资子公司100%股份,获得北京、天津、武汉、佛山、沈阳共7个优质项目全部/部分股权,交易对价38亿元。

收购资产包,核心城市储备增加。本次收购公司将获得核心城市大量优质资产,总货值超900亿元,潜在权益货值接近400亿元。资产包包含天津、北京、沈阳3块优质土地,持有权益分别为30%、65%、100%,总建面分别为332、3.9、188万方,权益货值约370亿元;另包含武汉菱角湖、武汉赛洛城、沈阳沿海国际中心、佛山沿海馨庭4个在售项目,持有权益分别为60%、100%、100%、100%,总建面分别为3.9、10.9、9、0.85万方,权益可售货值约32亿元。此次收购完成后,公司总土地储备将由1200万方提升至1500万方,总货值提升400亿元至2800亿元,为后续销售目标完成提供坚实保障。

销售增长强劲,全年目标兑现。2017年全年公司实现合同销售金额403亿元,同比增长74%,圆满完成公司年度销售目标400亿元;合同销售面积238万方,同比增长30%;销售均价16929元/平,同比增长33%。2017年销售金额60%贡献自长三角经济区,34%贡献自海西经济区,坚持区域深耕。

土地储备丰富,拿地力度不减。截止目前,不包含本次收购项目公司总土地储备约1200万方,平均土地成本约5900元/平方米,其中长三角的土地储备占比超50%。公司的收并购团队已有22年的实践经历,通过收并购其他小型地产公司来拿地的方式极大地降低了土地成本。2017年公司新获取23个项目,均位于上海、苏州、天津、南京等一二线核心城市,总地价约258万方,总建面379万方,平均楼面价约6800元/平。

严控净负债率,融资成本逐步降低:公司严格控制净负债率,近五年的净负债率均维持在80%以内,资本结构持续改善。同时,公司通过多元融资渠道,进一步降低融资成本。加权平均融资成本从2014年以来一路走低,2017年上半年降至历史最低点5.99%。

盈利预测与投资建议:预计公司2017-2019年EPS分别为0.58、0.76和1.02元,未来三年归母净利润复合增速超30%,对应当前股价PE分别为8、6、4倍,我们给予公司2018年8倍估值(参考恒生地产平均估值),对应目标价为7.39港元(汇率0.82,人民币6.08元),维持“买入”评级。