房地产ABS信评系列之一:房地产租金类ABS怎么看?

租金类房地产ABS以商业物业的租金收入为底层资产;交易结构上,租金类主要有类Reits和CMBS两种架构。租金类主要以酒店、办公楼、公寓或商铺的租金收入为底层资产,融资人持有或不持有物业产权均有可能。交易结构方面,租金类分为类Reits和CMBS,两者在交易结构、基础资产、物业股权转移、退出方式等因素上有所区别。

租金类ABS的信用分析梳理:分业态来看,各业态定性分析的共同关注点包括行业景气度、所处地段、周边配套与交通便利性、区域内供需等外部因素,以及物业成新率、入住/空置率、出租均价、定位客源、底层资产分散程度、循环资产池的可持续性等内部为主的因素;其中,非酒店业态还关注租约的可持续性,酒店则需要额外关注酒店管理能力与品牌知名度等。对租金类ABS而言,商业物业的定量分析根据现金流入的不同分为若干部分,大体上主要包括运营现金流分析和处置收入现金流分析,分别对应对优先级各档的本息覆盖,压测时考虑的压力因子包括入住率、租金价格增速、优先档利率及物业公允价值跌幅等。

从定性到定量:定性分析最终为定量分析服务,前者的结果对后者分析的多个元素产生影响:在底层资产基本面因素方面,主要影响包括压力因子的选择、加压幅度、现金流预测的不确定性等;而当优先档本息无法被底层资产收入全额覆盖时,则对增信承诺人资质的定性分析就成为了重要的信评考量点,包括增信人本身的资质,及其与融资人之间的关联关系、产业相关度等等,从而得到产品最终的对优先档的覆盖程度。