东北证券:高处不胜寒

近期美国房地产市场增长的动力仍存,但整体增势和增速上都将有所减弱。自2007年美国房地产市场泡沫破裂至今已10年之久,美国房地产指数已达危机前水平,从房地产市场约18年一轮的小周期来看,当前美国房地产市场或已接近本轮周期的顶端,而从作为美林时钟理论基础的康波周期来看,我们也认为当前美国房地产处于衰退周期。但诸多证据也显示周期理论存在一定的误差,因此我们也通过当前美国经济基本面、政策面以及人口结构来对美国房地产市场供需侧进行详细分析,从而得出其弱向好的趋势。

需求侧:首先,美国经济整体持续向好,或能有力支撑房价升高。信贷水平持续上升,特别是居民抵押贷款增速的由负转正或可进一步支撑美国房地产的消费和投资。PMI数据向好,PCE不断回升,失业率不断下降,平均周薪不断上升,当前美国经济基本面可谓一片繁荣,明年大概率继续向好,我们认为其或能支撑房地产行业需求,维持其景气程度。其次,政策面利空因素较多,但利多仍存,正是我们认为其增势受阻的原因所在。就货币政策而言,加息+“缩表”的模式无疑将抬高整体利率水平,30年期抵押贷款利率亦将水涨船高,从而推高成本,减少需求。而财政政策对房地产市场的影响将是多角度博弈的结果:其一,税改落地后或将提速加息进程,“挤出效应”会推高非公共融资的成本,利空房地产市场。其二,减税所带来的个人可支配收入的增加将推动投资和消费的需求,利多房地产市场。税改对房地产的最终影响,还需参照税改最终的方案以及推进过程中可能催化的一系列反应。再次,千禧一代浪潮或将退却,刚需或会下降。根据美国社会调查显示25-44岁人口是美国购房主力,而根据世界银行的数据,25-44岁人口在2015年后增长放缓,这意味着美国未来的刚性需求或有下降。

供给侧:全美NAHB房地产市场指数一直远高于50的分界线,表明了生产商对未来预期较好,或会增加房地产投入。随着住房供给的温和上升,住房空置率可能回升,但或将继续保持在低位。

整体来说,当前支撑美国房地产向好的动力仍然存在,美国房价或有上升空间,但增幅和增速应有所下滑。我们根据MBA数据预测2018年第一季度美国GDP环比增长率为2.2%,30年期抵押贷款固定利率或将上升至4.3%,新房价格和租房价格或会有小幅度上升。但是随着房价的攀升,美国Case-Shiller实际房屋价格指数等数据逐渐逼近2006年高峰,投资者购房占比上涨至37%,创历史新高,而首次购房者占比开始下降。我们仍需警惕美国房地产市场可能存在的风险。