房地产8月报:投资高位小幅走弱,销售超预期韧性强

2019年 1-8月全国房地产新开工面积和投资额分别同比增长 8.9%和10.5%,销售面积和金额同比分别下降 0.6%和上升 6.7%, 新开工小幅下滑外,其余指标全面回升。 8月单月投资、新开工面积、施工面积增速分别为10.5%、 4.9%及-0.6%,分别较上月上升 2.0、下降 1.7及 16.3个百分点,18年高基数及 19年 H1拿地回落,导致新开工及施工增速下滑; 8月竣工面积同比上升 2.8%, 增速由负转正,随着 16-17年开工项目竣工结算, 我们预计全年竣工逐步回暖。 8月单月销售面积增速 4.7%,较上月上升 3.5个百分点,连续 3个月回升,体现在“一城一策”政策指导下部分城市销售韧性犹存,成交热度超市场预期。 我们认为 19年地产政策以“房住不炒”、“因城施策”的深化与落地为主线, 伴随融资收紧及土地投资下降,投资增速预计持续平缓下行;销售集中度持续提升, 业绩持续向好的龙头及二线高成长性房企中报普遍业绩稳健, 估值仍有提升空间。同时我们建议持续关注粤港澳、 长三角一体化等区域题材的爆发机会。我们重申板块强于大市的评级,推荐组合: 1)龙头房企: 万科 A、 保利地产; 2)区域房企:招商蛇口、荣盛发展;建议关注高成长性房企: 阳光城、 中南建设、大悦城;地产交易服务商:我爱我家等。

支撑评级的要点n 2019年 1-8月,全国完成房地产开发投资 84589亿元,同比增长 10.5%,较 1-7月回落 0.1个百分点。其中,住宅投资 62187亿元,同比增长 14.9%,较 1-7月回落 0.2个百分点,占房地产开发投资的比重为 73.5%。 8月单月全国房地产开发投资额同比上升 10.5%。 8月单月投资、 新开工面积、施工面积增速分别为 10.5%、 4.9%及-0.6%, 分别较上月上升 2.0、 下降1.7及 16.3个百分点, 18年高基数及 19年 H1拿地回落,导致新开工及施工增速下滑; 8月竣工面积同比上升 2.8%, 增速由负转正,随着 16-17年开工项目竣工结算, 我们预计全年竣工逐步回暖。 1-8月土地购置面积同比下降 6.0%, 较上月收窄 32.8个百分点, 溢价率 8.6%逐渐回落。

伴随前端融资收紧,我们预计房企拿地回归谨慎, 成交额缓步下行。

n 1-8月的商品房销售面积为 101849万平方米,同比下降 0.6%;销售额为95373亿元,同比上升 6.7%;较上月扩大 0.5个百分点;销售均价为 9364元/平米,同比上升 7.3%,较上月回落 0.3个百分点。 8月单月销售面积增速 4.7%, 较上月上升 3.5个百分点, 连续 3个月回升,体现在“一城一策”政策指导下部分城市销售韧性犹存,成交热度超市场预期。

n 1-8月,房地产开发企业合计资金来源为 113724亿元,同比上升 6.6%,较 1-7月回落 0.4个百分点。从各资金来源同比来看, 1-8月累计数据中,国内贷款同比上升 9.8%,较 1-7月扩大 0.3个百分点;利用外资同比上升 131.4%,较 1-7月扩大 46.6个百分点;自筹资金同比上升 3.1%,较 1-7月扩大 0.3个百分点;包含定金、预收款及个人按揭贷款的其他资金同比上升 7.8%,较 1-7月回落 0.9个百分点,其中, 1-8月定金及预收款、个人按揭贷款分别同比上升 8.3%和上升 11.8%。

评级面临的主要风险n 房地产行业融资收紧超预期, 三四线景气度下滑超预期。