地产行业周报:房贷利率“换锚”整体平稳

本周观点:10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率参照LPR进行定价。克而瑞统计数据显示,房贷利率新规下24个一二线城市首套、二套房贷利率仅较“换锚”前小幅上行1个、3个基点,新旧利率差异较小,房贷利率水平基本一致。考虑当前以稳为主的调控基调,以及8、9月5年期LPR未有变化,预计后续房贷利率走势整体将保持平稳。板块投资方面,市场利率下行、资金环境整体收紧背景下,建议关注低估值、高股息率、业绩增长确定、融资占优的龙头房企保利、万科、招商、金地,以及布局核心城市群及周边、销售及业绩维持高增的二线龙头如中南、阳光城、荣盛等。

行业动态:1)房贷利率“换锚”整体平稳,体现一城一策;2)深圳确定11种供地渠道,保障2035年前筹建170万套住房。

楼市动态:1)新房成交下行,市场将趋于稳定。本周新房成交环比国庆前一周降19%,二手房降35%。随着多地政策及资金面边际收紧、政治局会议坚持“房住不炒”且提及不将房地产作为短期刺激经济手段,市场整体将趋于稳定。2)库存环比回落,中期或仍将上行。16城取证库存8144万平米,环比降0.5%。资金面持续收紧情形下,加大申请预售及推盘、加快回笼资金为房企最优选择,而调控从紧或进一步改变购房预期,预计中期库存仍将缓慢上行。3)推盘放缓,去化率大幅下降。上周(9.30-10.6)重点城市新推房源7435套,环比降61.2%;开盘去化率42%,环比降21个百分点。考虑到多地政策边际收紧、政治局会议坚持“房住不炒”、潜在供应规模较大,去化率后续仍将面临压力。4)挂牌整体上行,市场情绪较为谨慎。19城二手房挂牌120万套,环比升1.1%。楼市降温情形下挂牌量持续上升,市场对后市仍较为谨慎。5)土地成交、溢价率回落,整体将趋于平稳。上周(9.30-10.6)百城土地成交144万平米,环比降94%;溢价率0.1%,环比降6.6个百分点;其中成都成交靠前。随着多地土拍政策及行业资金面从紧,核心城市土地市场将趋于平稳。

投融资动态:根据Wind统计,本周(10.8-10.11)房企境内发债60.2亿元、境外发债8.5亿美元,环比国庆前一周降50.5%、35.7%。境内外发行利率位于3.47%-11.5%区间,其中中梁控股、金辉集团、株洲循环较前次持平,华发实业较前次下行。2019年为房企偿债高峰期,楼市逐步回归平稳情形下,预计房企融资态度将保持积极。

风险提示:1)当前市场整体有所降温,而三四线受制于供应充足、需求萎缩,加上此前未有明显调整,预计后续量价仍将面临较大压力,未来或存在三四线楼市超预期调整带来房企大规模减值及中小房企资金链断裂风险;2)受楼市火爆影响2016年起地价持续上升,而后续各城市限价政策陆续出台,板块未来面临毛利率下滑风险;3)近期行业资金面持续收紧,而多地亦相继政策微调以降低市场热度,后续楼市回归平稳过程中若超预期降温,部分偿债压力较大房企或面临资金链断裂风险。