地产行业动态跟踪报告:业绩有质量增长,预收依旧充足

财报整体延续靓丽。受益于房价大幅上涨时期项目步入结算周期,2019年上半年房企报表延续较佳表现。2019年上半年A股上市房企整体营收同比增长23.6%,归母净利润同比增长13.7%,分别较2018年提升3.1个、1.5个百分点。考虑地价抬升以及销售增速放缓,预计后续利润增速将逐步放缓。从利润拆分来看,2019年上半年归母净利润增速低于营收增速主要因:1)投资净收益同比下降26.8%至244.8亿元;2)因合作项目增多,少数股东损益占比同比提升2.8个百分点至19.8%。

毛利率持续回升,业绩锁定性创新高。2019年上半年上市房企整体毛利率32.8%,较2018年上升0.42个百分点,延续回升趋势。考虑到2015年以来房价大幅上涨,预计短期主流房企毛利率有望维持高位,但中长期来看,由于限价、土地成本高企、原材料价格上升等因素影响,开发商结算毛利率仍将承压。2019上半年末上市房企预收款余额3万亿元,同比增长23.6%,为过去一年营收总和的131.3%,较2018年末提升8.3个百分点,奠定未来营收增长基础。

销售延续增长,去化周期维持低位。受益于年初按揭利率回落、前期积累刚需入市,3、4月小阳春楼市热度明显上升,房企上半年销售仍呈现不错表现。2019年上半年上市房企销售商品、提供劳务收到的现金为1.4万亿元,同比增长13.8%,增速远高于同期全国商品房销售额(5.6%);但受2018年上半年较高基数及二季度市场降温影响,销售增速较2018年下降6.1个百分点。龙头房企依靠强大的运营能力和灵活的战略布局,持续扩大市场份额。2019年上半年TOP10、TOP20、TOP50销售额市占率分别为30.7%、42.7%、62.6%,较2018年末分别提升3.5个、4.9个和6.5个百分点。用存货重估市值(存货/(1-毛利率))减去预收款后除以过去四个季度的销售回款来衡量去化周期,期末行业整体去化周期2年,仍处历史低位。

拿地开工力度有所提升,短期偿债压力无虞。楼市回温及年初融资环境改善情形下,上市房企适度加大土地获取力度,同时加快开工积极推货。2019年上半年上市房企整体购买商品、接受劳务支付现金1万亿元,同比上升13%,增速较2018年提升5.5个百分点。随着二季度以来融资端逐步收紧,预计下半年房企拿地将趋于谨慎。期末现金对一年内到期长短期债务覆盖比例为123%,较2018年末下降0.6个百分点,仍处于历史较高水平。净负债率101.4%,较上年末上升6.5个百分点。

投资策略:随着2016-2018年项目步入结算周期,预收款充足叠加毛利率延续较高水平,预计2019年全年房企业绩仍将维持增长。当前龙头房企2019年PE普遍不足8倍,股息率亦具备一定吸引力。市场利率下行背景下,地产板块低估值、高股息且业绩增长确定,仍具备配置价值。个股关注两条主线:1)资金状况佳、融资占优、业绩确定性强的低估值龙头及高股息率个股,如万科、保利、金地、招商等;2)布局核心城市群及周边、销售及业绩维持高增的二线龙头如中南、阳光城等。

风险提示:1)当前楼市整体有所降温,而三四线受制于供应充足、需求萎缩,加上此前未有明显调整,预计后续量价均将面临较大压力,未来或存在三四线楼市超预期调整导致销售承压,进而带来房企大规模减值及中小房企资金链断裂风险;2)受楼市火爆影响2016年起地价持续上升,而后续各城市限价政策陆续出台,预计板块未来面临毛利率下滑风险;3)近期行业资金面持续收紧,而多地亦相继政策微调以降低市场热度,后续楼市回归平稳过程中若超预期降温,部分偿债压力较大房企或面临资金链风险。