房地产行业2019年半年报综述:业绩增长稳健、政策持续收紧、土地市场降温

板块营收稳健增长,业绩小幅增长。2019H1房地产板块营业收入同比增长,较上年同期提速0.2个百分点,较2018年末提速3.2个百分点。业绩增速分化,18H1高基数下板块净利润仍然稳定上行。2019H1房地产板块归母净利润同比增长,较上年同期下降24.8个百分点,主要源于18H1业绩增长较为靓眼,基数较高。龙头房企上半年业绩普遍超出市场预期,在我们筛选的15个一线房企中,11家房企业绩增速超30%。

毛利率改善,费率稳定,净利率略有回落。板块毛利率有所改善,一二线房企毛利率持续改善。2019H1房地产板块整体毛利率为,同比提升1.1个百分点,较18年提升0.4个百分点,毛利率继续稳步增长。各线房企三项费用率较18年全年均有所回升。2019H1房地产板块三项费用率为,同比略降0.4个百分点,较18年提升0.7个百分点。净利率略有回落。2019H1板块销售净利率为,同比下降0.7个百分点,较18年全年提升0.8个百分点。

负债率保持高位,杠杆水平可控。2019H1板块整体资产负债率80.3%,同比提升0.6个百分点,较18年末提升0.5个百分点。2019H1板块剔除预收账款后的资产负债率为,同比提升0.4个百分点,较18年末下降0.1个百分点。从业绩锁定程度看,预收账款增速有所放缓。2019H1房地产板块预收账款、合同负债同比增长,较上年同期下降13.7个百分点,较18年末下降9.8个百分点

政策层面:首提“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,各地继续落实因城施策。中央层面,2019年7月30日,政治局会议首提“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,该表述与“房住不炒”的长逻辑一脉相承,意味着全局性宽松不必期待,但不排除因城施策下的局部调整,总体政策较为稳健。地方层面,一城一策、因城施策成为调控主基调,经过2018年的大幅调整,2019年市场趋于平稳,因而新出台的四限政策数量明显减少。

土地市场:土地市场量稳价升,溢价率前高后低。2019年1-8月,全国300城市土地供应、成交量同比小幅下降,三线城市土地成交较为惨淡;量稳价升推动土地出让金增速回暖;年初以来,受政策影响,溢价率呈现前高后低走势,流拍率仍然维持在行业低位,5月后土地市场热度有所下滑。

投资建议:预计2019房地产行业销售规模将保持稳态,龙头房企竞争优势进一步凸显,强者恒强,龙头房企市占率和规模提升仍将延续。持续推荐保利地产、万科A、中南建设、金地集团、蓝光发展、荣盛发展、绿地控股、招商蛇口、华侨城A;H股内房股重点推荐旭辉控股集团、中国金茂、金地商置、合景泰富集团、龙光地产、宝龙地产、建发国际集团。

风险提示:行业销售波动;政策调整导致经营风险;棚改货币化不达预期。