房地产行业专题：2019年中国房地产销售形势观察

中西部支撑销售增速,一线高增、二三线降幅收窄

2019年以来,全国商品房销售面积累计同比增速进入负增长区间后小幅震荡;2019年1-8月,全国商品房销售面积累计同比下降0.6%,销售金额累计同比增长6.7%;其中东部地区、中部地区、西部地区、东北地区房地产销售金额累计同比增速分别为5.5%、7.4%、9.9%、2.3%,中西部区域,尤其是西部区域,销售增速明显高于全国水平,成为全国商品房销售增速的重要支撑。

分城市层级观察,一线城市销售高增、二三线城市降幅明显收窄;2019年以来,一线城市销售面积累计同比增速进入正增长区间,于5月份达到高点34%后回落;二线城市销售增速于2019年2月达最低点后降幅逐步收窄至8月的0%,与此同时二线城市间增速分化明显;三线城市销售也于2019年2月达最低点后降幅逐步收窄至8月的-9%。过去两年一、二线城市被压抑的需求同时表现在了二手房交易上,2019年以来,一、二线城市二手房销售持续增长;2019年1-7月,一、二线城市二手房销售面积累计同比增速分别为8%、16%。

一线及三线城市去化周期缩短、二线城市平稳库存方面:伴随销售的高增,一线城市库存在2019年初冲高后逐步回落,二、三线城市总体来看相对平稳,但城市间分化明显。新房去化方面:2019年初去化水平达近3年低位,之后去化率震荡向上,4月份至今去化率中枢保持在65%左右。2019年4月后,一线城市出清周期明显缩短;二线城市平均出清周期的高点出现在2019年6月,之后小幅缩短,但城市间出清周期差异可达12个月以上;三线城市平均出清周期的高点出现在2019年4月,之后同样小幅回落。

头部房企销售增速放缓,第二梯队房企表现更佳龙头房企受规模影响增速放缓的比较明显;第二梯队龙头房企受益于布局城市楼市回暖,表现优异,市场份额也提升较多。从房企2019年销售目标完成情况观察:截至2019年8月,中海地产、中国金茂、滨江集团等房企销售目标完成情况较好,均已超过70%。

预计全年商品房销售额增速为5%行业融资渠道的不断受限、房企拿地趋于谨慎、重点城市房贷利率的走高大概率将拖累行业销售增速,而目前行业销售额增速仍呈现出较强的韧性,究其原因:一、二线的需求在2017、2018两年持续受压,由于今年货币持续宽松,即使行业调控趋严,被压抑了两年的需求也很难不反弹、不升温,而三、四线即使住房需求的长期趋势不乐观,但房地产政策相对宽松,在货币宽松的大背景下,三、四线的住房需求短期也难以迅速显著降温。2019年1-8月,房地产销售额累计同比增速6.7%,预计2019年将创下中国房地产销售史少见的“五连增”,我们预计全年商品房销售金额同比增速有望达到5%。

风险提示

若宏观经济大幅下滑而房地产政策又迟迟不转暖,从而导致2019年商品房销售面积增速与销售额增速在四季度断崖式下跌。